Langt under toppnivåene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det ble i går kjent at Statens pensjonsfond utland hadde kjøpt kontoreiendommer fra AXA Real Estate i de sentrale og vestlige delene av Paris for ca 5,5 milliarder kroner. Norges Bank vil ikke opplyse om leieprisnivåer og direkteavkastning for sine eiendomskjøp, men NEnyheter får tirsdag kveld opplyst at nivåene skal være på linje med markednivåene i Paris.

Eiendomsrådgiveren CB Richard Ellis vurderte direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene (prime yield) i Paris ved kvartalsskiftet til lave 4,75 prosent, en nedgang på 50 basispunkter det seneste året. Nivået er likevel 115 punkter (1,15 prosentpoeng) over bunnivåene fra 2007.

70 000 kroner meterenKjøpesummen gjelder halvparten av porteføljen til AXA på 156 000 kvadratmeter. Det gir en kvadratmeterpris på 70 500 kroner, og ikke 35 000 kroner som NEnyheter skrev i går ut fra en noe uklar pressmelding (misforståelsen er klarert med Norges Bank tirsdag kveld). Hele AXA-porteføljen er verdsatt til om lag 1,4 milliarder euro, 10,85 milliarder kroner med tirsdagens valutakurser.

70 000 kroner kvadratmeteren høres tilsynelatende dyrt, men ifølge Jones Lang LaSalle (JLL) måtte investorene for tre måneder siden ut med snaue 15 800 euro per kvadratmeteren for å kjøpe de beste eiendommene i Paris. Det tilsvarer i dag 122 000 kroner kvadratmeteren, drøyt 2,5 ganger så mye som typiske dyre Oslo-eiendommer.

Enten er eiendommene i Paris kjøpt til gunstige priser, eller så er det ikke bare “prime” som er kjøpt.

Litt etter bunnenIfølge den seneste “kontorklokken” til JLL, det vil si data for utgangen av første kvartal, befant leiemarkedet for de beste kontoreiendommene i Paris seg da rundt kl. 6.30, altså rett over bunnpunktet.

Eiendomsrådgiveren mener Paris akkurat har gått inn i en fase med akselerende leiepriser og ligger dermed et stykke bak Oslo i leieprissyklusen. I den tilsvarende klokken for verdivekst, mente JLL at gode kontoreiendommer i Paris befant seg rundt kl. 7, altså et stykke inn i fasen med akselererende verdiøkninger. Eiendommene i Paris er tilsynelatende kjøpt  i en tidlig oppgangsfase.

JLL regnet ved utgangen av første kvartal med 750 euro per kvadratmeter i typiske leiepriser for de beste kontoreiendommene i Paris, mens tilsvarende leiepriser i Oslo ble vurdert til 446 euro. Omgjort til kroner per 31. mars tilsvarte det 5870 kroner for “prime” i Paris, mens JLLs (Akershus Eiendoms) anslag for de tilsvarende norske leieprisene lå på 3500 kroner kvadratmeteren.

6500 kronerCB Richard Ellis (CBRE) opererte imidlertid i sin markedsoversikt per 31. mars med 830 euro per kvadratmeteren for toppeiendommer i Paris, eller 6500 norske kroner. Ifølge CBRE falt faktisk disse leieprisene med 2,4 prosent i første kvartal, mens det var en oppgang på 10,7 prosent på årsbasis. JLL opererer her med en årsvekst på ca. 7 prosent.

Det franske eiendomsmarkedet ga for øvrig en totalavkastning i 2010 på 10 prosent, ifølge Investment Property Databank (IPD), snaue to prosentpoeng mer enn det norske eiendomsmarkedet. Franske kontoreiendommer i fjor ga 9,9 prosent, handelseiendommer 11 prosent.

Den franske årlige totalavkastningen de seneste tre årene er 2,4 prosent og henholdsvis 9,1 prosent og 9,7 prosent de seneste fem og ti årene. Kontoreiendommer har underprestert totalmarkedet i alle disse periodene, gitt IPDs tall.

Ikke ferdigNorges Bank signaliserte tirsdag at de ville gjøre flere eiendomkjøp på det europeiske kontinentet.

– Vi er ikke ferdig med London og Paris. Til sist kommer vi være til å spredt ut i Frankrike, Storbritannia og Tyskland, uttalte “eiendomsdirektør” Karsten Kallevig til Bloomberg News.

AXA er på sin side stolt over det norske samarbeidet.

– Å inngå et samarbeid med en så høyt respektert investor som Norges Bank, er et klart vitnesbyrd om AXA Real Estates posisjon i det europeiske eiendomsmarkedet og evnen til å arbeide med de fremste eiendomsinvestorene i verden. Samtidig understreker det kvaliteten på eiendommene i Paris-porteføljen, uttaler Pierre Vaquier, sjefen for AXA Real Estate.