Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det fremkommer av børsprospektet til IT Fornebu Properties. Denne børsintroduksjonen måtte avlyses denne uken, fordi investorene mener prisingen av aksjen var satt for høyt.
Den klart største eiendommen i porteføljen til IT Fornebu Properties er Statoils nye hovedkontor (se illustrasjon). Gigantbygget på 65 500 kvadratmeter skal stå ferdig mot slutten av 2012. Nils Arne Gundersen i Newsec mener i sin verdivurdering at bygget forsvarer en yield på 5,60 prosent.
Det er et nivå på høyde med direkteavkastningskravet til de beste eiendommene, altså prime yield, men ikke i nærheten av det Eiendomsspar nylig var villig til å strekke seg til på Tjuvholmen.
Opp 200 mill.Verdien av Statoil-bygget er av Newsec vurdert til eksakt 1,5 milliarder kroner, eller 22 901 kroner per kvadratmeteren. Kontraktssummen for bygget var 1,3 milliarder kroner, som tilsvarer rundt 19 500 kroner kvadratmeteren.
Det nye parkeringsanlegget tilknyttet Statoil-kontoret forsvarer også en yield på 5,60 prosent. Newsec verdsetter parkeringsanlegget til 255 millioner kroner. Ellers er ikke yieldnivåene i porteføljen oppsiktsvekkende lave, og dermed kvadratmeterprisene ikke spesielt høye. I tabellen under er det gjengitt utdrag fra Newsecs verdsettelser.
Det 28 200 kvadratmeterstore Portalbygget, med mange store IT-selskaper som leietakere, får av Newsec en yield på 6,50 prosent og en verdi på 705 millioner kroner, 25 000 kroner kvadratmeteren. Det er den høyeste kvadratmeterprisen blant samtlige bygg i porteføljen, men mange av de vurderte byggene er foreløpig på prosjekt- og utbyggingsstadiet.
Terminalbygget verdsettes til 665 millioner kroner, etter en yield på relativt høye 7,25 prosent. Det gir en kvadratmeterpris på moderate 17 631 kroner. Eiendommene ble riktig nok inspisert høsten 2010, og yieldnivåene har falt noe det seneste halve året, slik at anslaget i dag kan være noe høyere.
4,4 mrd.Totalt mener Newsec at de eksisterende eiendommene til IT Fornebu Properties, samt prosjektene og utviklingspotensialet er verdt 4412 millioner kroner, og forsvarer en yield på 6,92 prosent. Det er nesten det samme som Jørn Høistad i DTZ Realkapital Verdivurdering er kommet frem til, anslaget hans er marginalt lavere med 4370 millioner. Spriket er lave 1 prosent, så verdivurdererne er enige totalt.
Yieldvurderingene fremkommer ikke direkte av DTZs oppstilling, mange av eiendommene har ikke begynt å generere inntekter. Men for eksisterende leiekontrakter er det benyttet et avkastningskrav mellom 5,75 prosent og 7,75 prosent, primært avhengig av leietakerens soliditet. Verdianslaget for Statoil-bygget er 1558 millioner kroner, og det ligger i kortene at avkastningskravet her er 5,75 prosent.
Lavere yieldPortalbygget er av DTZ verdsatt til 734 millioner kroner. Med netto leieinntekter i 2011 på 44,6 millioner kroner, gir det en netto kontraktsyield på 6,1 prosent, altså noe lavere enn det Newsec er kommet frem til. Leietakerne betaler i gjennomsnitt i år en nettoleie på 1580 kroner kvadratmeteren.
DTZ verdsetter Terminalbygget til 621 millioner kroner. Eiendomsrådgiveren oppgir netto leieinntekter i år til 38,7 millioner kroner, som gir en nettoyield på 6,23 prosent, klart under Newsecs vurdering. Netto leieinntekter per kvadratmeter i år blir ut fra DTZs tall bare 1025 kroner, men bygget har slitt med en del ledighet.
DTZ opererer med en såkalt exit yield (antatt avkastningskrav ved salg) for eiendommene på mellom 5,8 prosent og 8 prosent, avhengig av likviditeten og markedsattraktiviteten.
IT Fornebu PropertiesBygg Yield Mill. Per m2Portalbygget6,50%70525000Terminalbygget7,25%66517631Koksa-området8,50%1553613Fornebu Hotel7,50%1507772Statoils hovedkontor5,60%150022901Statoil – parkering5,60%25512734
Totalt6,92%441211492
Kilde: Newsec
