Sprikende signaler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Man kan lure når man leser rapporten for første kvartal til Aberdeen Asset Managements eiendomsfond.

22 av de 27 eiendommene til Aberdeen Eiendomsfond Norge I steg i verdi i første kvartal 2011. Blant kontoreiendommene som steg mest, var Pilestredet 33 og St. Olavs plass 5, eiendommer med lange leiekontrakter og offentlige hovedleietakere (Kemnerkontoret i Oslo, Universitetet i Oslo). Greit nok. 

Mindre begeistretAberdeen skriver imidlertid at også i første kvartal var verdivurdererne mindre begeistret for kontoreiendommer med kort restløpetid på leiekontraktene, eller med større utviklingspotensial.

Dette er motstridende i forhold til signalene fra Norwegian Property, som først og fremst skrev opp eiendommer i første kvartal med kort vektet tid igjen av leiekontraktene. Begrunnelsen var lavere avkastningskrav for disse eiendommene. Så sent som i fjerde kvartal 2010 ble selskapet straffet for disse kontraktene. 

Aberdeen skriver i rapporten at de norske eiendomsverdiene generelt fortsatte å utvikle seg positivt i første kvartal 201l. Verdien av fondenes norske eiendommer steg i gjennomsnitt i kvartalet med 1,0–1,5 prosent. Eiendomsporteføljene til Aberdeen Eiendomsfond Norge I og II steg med henholdsvis 1,8 prosent og 1,1 prosent i første kvartal.

KombinasjonVerdiøkningen skyldes en kombinasjon av lavere avkastningskrav for enkelte eiendommer og noe høyere antakelser om markedsleiene. I tillegg kommer verdieffekten av aktiv forvaltning for flere eiendommer. Det høyt belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II har nå hatt en sammenhengende positiv verdiutvikling for eiendomsporteføljen siden tredje kvartal 2009.

Norge II-fondet hadde i første kvartal en totalavkastning på 7,3 prosent, men den akkumulerte avkastningen siden oppstarten i 2005 er negativ med 12,2 prosent. Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS oppnådde en avkastning på 5,9 prosent, mens ubelånte Aberdeen Eiendomsfond Norge I ga investorene 2,7 prosent.

Aberdeen mener første del av oppturen i eiendomsmarkedet er kommet raskere enn ventet, som følge av et betydelig yieldfall i 2010. Forvalteren tror mesteparten av yieldfallet er lagt bak oss for eiendommer med lange kontrakter. Det er for disse eiendommene at reprisingen har vært størst. Eiendom med noe mer risiko har imidlertid så langt ikke hatt et like stort yieldfall.

Middels risikoAberdeen skriver at bedringen i leiemarkedet potensielt vil kunne føre til ytterligere yieldfall for eiendom med middels risiko. Men det vil fortsatt være store individuelle forskjeller mellom eiendommer, og forvalters innvirkning på avkastningen vil være stor.

For perioden fra 2011 til 2015 viser Aberdeens prognoser en gjennomsnittlig årlig ubelånt eiendomsavkastning på 8,7 prosent. Kontoreiendommer ventes å gjøre det best, med nesten 9 prosent i årlig avkastning. Med betydelig arealledighet og selektive investorer, banker og leietakere, vil det imidlertid være store forskjeller i avkastningen de kommende årene.

En avgjørende faktor vil være rentenivået fremover.

“Selv om avkastningskravet på de beste eiendommene ikke forventes å avta fremover, er det en forventning at mer opportunistiske eiendommer med korte leiekontrakter og litt dårligere beliggenhet vil få et avtagende avkastningskrav når eiendomsmarkedet blir mer aktivt. Disse elementene vil i så fall gi økte eiendomsverdier fremover”, skriver Aberdeen i rapporten.

Foto: Aberdeen Asset Management (Lysaker Torg)