Ledighet ned mot 6,5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det skriver DnB NOR Næringsmegling i sitt markedsnytt for mai. Da næringsmegleren talte opp ledigheten i februar i år, viste den en nedgang på 39 000 kvadratmeter til 712 200 kvadratmeter fra siste opptelling i fjor høst.

DnB NOR mener nå på vårparten at det er et positivt stemningsskifte i markedet. Leietakerne er mer optimistiske enn tidligere, og flere rigger for vekst. I tillegg bidrar et bedre arbeidsmarked med sterkere etterspørsel etter kontorarealer, samtidig som tilbudssiden er mer fleksibel. Prognosen indikerer dermed en nedgang i arealledigheten i løpet av året på over 1 prosentpoeng.

Mest i CBDDe bedre tidene fører til økte leiepriser, og der er i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) at leieprisene stiger mest. Det er imidlertid fremdeles en del ledighet i totalmarkedet, som gjør at det tar tid før vi ser en “merkbar prisoppgang”. Mange utleieobjekter konkurrerer om de samme leietakerne.

DnB NOR at leiene i CBD stige nokså kraftig de kommende kvartalene, for så å flate ut på rundt 3000 kroner neste år for de aller beste lokalene. Skøyen vil ha den jevneste prisutviklingen fremover blant de ulike områdene med nivåer om ett år på 2250 kroner kvadratmeteren for et typisk godt lokale. For en rekke områder er det derimot ventet en tilnærmet flat prisutvikling, som i Nydalen, ytre sentrum, Asker og Bærum og Lysaker.

Vinnerne i markedet fremover blir moderne, arealeffektive og miljøriktige bygg, som ligger nær offentlige kommunikasjonsmidler. Taperne er urasjonelle bygg med eiere uten kapital og kompetanse, disse taper stadig terreng. Det går derfor mot et økt skille i markedet. Et annet stikkord er økende miljøbevissthet både hos leietakere og gårdeiere.

4,2 mrd.I transaksjonsmarkedet har det vært et rolig første kvartal, etter en hektisk avslutning av fjoråret. Selv har DnB NOR stått bak elleve transaksjoner hittil i år på til sammen 1,6 milliarder kroner. DnB NOR Næringsmegling har per midten av mai registrert totale volumer på 4,2 milliarder, DTZ hadde ved utgangen av første kvartal summert opp 4,4 milliarder kroner.

I likhet med andre aktører venter DnB NOR en økende aktivitet i markedet utover året, og de tror det totale transaksjonsvolumet i år kan bli på nærmere 50 milliarder kroner.

Bedre utsikter i kontorleiemarkedet skaper ifølge DnB NOR etterspørsel etter gode kontorbygg med bra beliggenhet og korte kontrakter. Dermed bekrefter DnB NOR at trenden i markedet er snudd fra lange kontrakter til kontrakter med kortere løpetid, som Norwegian Property ble straffet for mot slutten av fjoråret. Markedet er imidlertid differensiert og selektivt, det er et trangt nåløye for de aller beste eiendommene.

Svak nedgangYieldnivåene, altså direkteavkastningskravet flater ut. DnB NOR mener prime yield i første kvartal var 5,80 prosent. Hovedscenariet er en svak yieldnedgang de nærmeste kvartalene, men utfallsrommet for prestisjeeiendommene er fra 5,5 prosent til 5,9 prosent.

Newsec har antydet prime yield ned mot 5,25 prosent. For normaleiendommen er DnB NORs beste spådom en nedgang fra 7,5 prosent i første kvartal til 7,25 prosent i januar 2012.

RentefallByttelånsrentene (swaprentene) i markedet har vist en oppadgående trend, men har korrigert ned 25 basispunkter den seneste måneden til drøyt 4,3 prosent, som har gitt et økt yieldgap, altså forskjellen mellom swaprentene og yieldnivåene.

I januar var dette yieldgapet på 1,40 prosentpoeng målt mot prime yield. DnB NOR tror forskjellen på nyåret i 2012 vil være rundt 1 prosentpoeng, som følge av noe lavere yield og en ny oppgang i de tiårige swaprentene til 4,75 prosent i mai 2012, ifølge morgenrapporten fra DnB NOR Markets.