200 prosent igjen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fondets VEK-kurs steg med 5,84 prosent i første kvartal 2011 til 3 kroner. Fondets primære underliggende investering, Pan-Nordic, hadde en avkastning i kvartalet på 4,3 prosent.

Aberdeen opplyser at kvartalsoppgangen hovedsakelig er drevet av økte eiendomsverdier i Norge og Sverige og en verdistigning i Pan-Nordics rentesikringsavtaler. I tillegg var det positive valutaeffekter. Eiendomsverdiene i Finland og Danmark falt marginalt i første kvartal.

To marerittårI 2010 var totalavkastningen til fondet 13,7 prosent. Det er likevel uendelig mye å ta igjen, akkumulert avkastning siden oppstarten i 2006 er nå -67,4 prosent, som gir en pro anno-avkastning på -21,1 prosent. Fondet hadde et marerittliknende år i 2008 med -59,1 prosent, som ble etterfulgt av et svakt 2009 som ga -29,9 prosent. Tegningskursen ved oppstarten var 10 kroner, så det er godt over tregangeren igjen for å ta igjen det tapte.

Det er den høye belåningen som gjør at resultatene til Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum svinger så kraftig. Fondets samlede belåningsgrad per 31. mars 2011 var 75,3 prosent av  underliggende eiendomsverdier, ned fra 77,3 prosent i forrige kvartal.

Pan-Nordics eiendomsportefølje besto ved kvartalsskiftet av 31 bygg til en verdi av ca. 6,97 milliarder kroner. Eiendommene gir 510 millioner kroner i årlige brutto leieinntekter og har et samlet utleibart areal på 450 667 kvadratmeter, altså 1130 kroner kvadratmeteren i året. 

Leiekontraktene hadde ved utgangen av første kvartal en vektet løpetid på 3,5 år. Aberdeens baltiske fond har slitt med høy arealledighet, men fondets ledighetsgrad er i løpet av kvartalet redusert fra 10,8 prosent til 10 prosent.

Overraskende lavtFondets eneste eiendom i Oslo-området er Strandveien 4 og 8 på Lysaker, som til sammen er på 24 147 kvadratmeter. Disse eiendommene gir 27,7 millioner kroner i årlige leieinntekter, som tilsvarer overraskende lave 1150 kroner kvadratmeteren. Toppnivåene ellers ute i Strandveien ligger rundt 2000 kroner kvadratmeteren. Rygge Storsenter (bildet) er fondets største enkelteiendom i Norge.

Aberdeen Norden/Baltikum er største eier i Pan-Nordic med en eierandel på 18,3 prosent. Pan-Nordic er et fond tilpasset for større, institusjonelle investorer og har som mål å tilby enbred diversifisert eiendomsportefølje i alle de nordiske landene.

Eiendommene i Aberdeen Baltikums andre investering, Finsk Shopping (eierandel 14,2 prosent), er ikke verdivurdert i første kvartal, men driften ga et positivt resultat i kvartalet på 4,2 prosent. Oppgangen skyldes hovedsakelig at arealledigheten er redusert fra 8,3 prosent til 6,4 prosent.

Finsk Shopping er et fond rettet mot kjøpesentersegmentet i Finland og hadde ved utgangen av første kvartal en eiendomsportefølje på 11 handelseiendommer til en verdi av 1,44 milliarder kroner. Eiendommene gir ca. 101 millioner i årlige brutto leieinntekter.

Mer risikoOm fremtidsutsiktene skriver Aberdeen at de venter en stabil prime yield de kommende tolv månedene. Det skyldes at dagens yieldnivå allerede er under gjennomsnittet for de siste ti årene, og de lange rentene har begynt å stige.

På grunn av en betydelig lavere differanse mellom direkteavkastningen for de beste eiendommene og rentenivået, tror Aberdeen at investorene vil bli mer risikovillige og ser etter investeringsmuligheter med  kortere kontrakter og potensial til å øke leieinntektene.

Aberdeen spår fremover en årlig ubelånt eiendomsavkastning på 8,4 prosent for Norden i 2011-2015. Leieprisene vil utvikle seg positivt og være en viktig driver for eiendomsverdiene fra 2012.

“Ledigheten i kontormarkedet er fortsatt betydelig, men betalingsvilligheten er høy for de riktige lokalene med den riktige beliggenheten”, skriver Aberdeen i kvartalsrapporten.

Foto: Aberdeen Asset Management