Snakk om forvandling
I løpet av bare noen måneder har Norwegian Property gått fra å være straffet til å bli belønnet for kortere leiekontrakter.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ting skjer derfor raskt i det norske eiendomsmarkedet. “Straffes for korte kontrakter“, skrev NEnyheter i februar, etter at NPRO overrasket negativt i fjerde kvartal med å skrive ned verdiene av kontorporteføljen med 36 millioner kroner.
– Prisingen av lange og korte kontrakter er svært forskjellig. Noen av våre store kontrakter er korte, og vi hadde kort finansiering og høy belåning. Vi blir straffet for våre korte kontrakter, fastslo konsernsjef Olav Line i NPRO på kvartalspresentasjonen for snaue tre måneder siden. Nedskrivningene kom etter diskusjoner med verdivurdererne, som var “større” enn normalt. Det tyder på en nokså sterk underliggende uenighet.
Og nå: oppNå er tonen annerledes. De eksterne verdivurdererne DTZ Realkapital og Akershus Eiendom har tydeligvis bestemt seg for å belønne de korte kontraktene.
NPRO skrev i første kvartal opp eiendomsverdiene med 328 millioner kroner, mot 171 millioner for hele 2010. 328 millioner tilsvarer en oppskrivning på 2,4 prosent. NPRO begrunner oppskrivningene med lavere avkastningskrav for spesielt leiekontrakter med kortere gjenværende løpetid. Noe har altså skjedd siden årsskiftet.
Stemningsskiftet ble bekreftet av analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Næringsmegling på deres halvårspresentasjon i midten av mars. Ifølge Anderssen kan gode eiendommer med kortere leiekontrakter oppleve den beste verdiutviklingen i år.
Risikoappetitten øker– Det er en økende risikoappetitt og mer etterspørsel etter kortere kontrakter, fortalte Anderssen.
I gjennomsnitt er gjenværende vektet løpetid i NPRO-porteføljen 5,3 år, og i Vika og på Aker brygge (CBD) er løpetiden bare 4,1 år. Over en tredjedel av eiendomsverdiene til NPRO er i CBD-området.
NPRO oppnår ved utgangen av første kvartal en faktisk brutto yield (løpende brutto direkteavkastning) på 6,6 prosent, mens netto kontraktsyield er 6,2 prosent. Ved utgangen av 2010 var disse yieldene henholdsvis 6,7 prosent og 6,3 prosent.
En reduksjon i yieldkravet på disse nivåene tilsier isolert sett en verdiøkning på 1,6 prosent, altså noe lavere enn den faktiske oppskrivningen, men andre elementer spiller også inn.
3,5 prosentAkershus Eiendom og DTZ Realkapital mener at markedsleiene for NPRO-porteføljen ligger 3,5 prosent over de nåværende kontraktsleiene, dette er altså oppsidepotensialet. Brutto- og nettoyield basert på markedsleiene anslås til henholdsvis 7,1 prosent og 6,7 prosent.
Totalt har NPRO ved utgangen av første kvartal kontoreiendommer for 15 425 millioner kroner. Gjennomsnittseiendommen er verdsatt til 328 millioner kroner, som tilsvarer 24 744 kroner per kvadratmeter. I CBD-området er nå snitteiendommen verdsatt til 38 959 kroner kvadratmeteren.
NPRO oppnår i gjennomsnitt 1629 kroner per kvadratmeter i leieinntekter. Snittet i CBD-porteføljen er 2272 kroner, som er langt under 1000 kroner lavere enn det som defineres som “prime”. Det understreker igjen at den jevne leiekontrakten i Oslos dyreste kontorområde ikke er i nærheten av de toppnivåene som markedet (og mediene…) gjerne refererer til.
