Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det skriver Kyte Næringsmegling i en større presentasjon om Bergens-markedet. NEnyheter har de seneste dagene gjengitt fra denne presentasjonen om prosjekter og leiemarkedet i Bergen.
Kyte viser til at det var en markert endring i omsetning av næringseiendom i 2010. Transaksjonsvolumet i Bergen, som i resten av landet, doblet seg fra 2009 til 2010. Totalvolumene i 2010 utgjorde for hele landet snaue 40 milliarder kroner. Kyte anslår at ca 6-8 prosent av omsetningen av næringseiendom i Norge skjer i Bergens-regionen.
2,5 mrd.Basert på 2010-tallene snakker vi da om en omsetning i regionen i fjor på 2,3-3 milliarder kroner. Kyte anslår fjorårsvolumene til ca 2,5 milliarder.
Så langt ser det ut som om den positive trenden vil fortsette, men Kyte Næringsmegling venter en mindre reduksjon i transaksjonsnivået i 2011. Den behøver imidlertid ikke å bli på mer enn 10 prosent.
Direkteavkastningskravet for de beste eiendommene, den såkalte prime yield, ligger nå ifølge Kyte på ca 5,7-5,8 prosent i Oslo. Noen aktører har tatt ned dette anslaget til 5,5 prosent. Påslaget for Bergen i forhold til Oslo har tradisjonelt ligget mellom 0,5 og 0,7 prosent.
Prime yield i Bergen vil med Kytes forutsetninger utgjøre ca 6,2-6,3 prosent for gode objekter. «Det må legges til at det er meget få bygg i Bergen som kan plasseres i denne kategorien», skriver Kyte. Ifølge tabellen nederst er det bare en av transaksjonene som har skjedd til en så lav yield som 6,3 prosent.
Ned mot 6,25Kyte venter avkastningsnivåer i Bergen for 2011 på 6,25-7,75 prosent. Næringsmegleren skriver at marginene nå er presset både hos banker og hos aktørene. Næringsmegleren anslår bankenes marginer på gode prosjekter per april til å ligge på mellom 0,9 og 1,3 prosent. Rentenivået har vært stabilt, men det er ventet en økning fremover.
«Det er da få indikatorer som skal tilsi overvekt av sannsynlighet for nedgang i yielden, men vi tror at yielden kan holdes på samme nivå en stund på meget gode investeringsobjekter», skriver Kyte i presentasjonen.
Et tema når nasjonale aktører skal kjøpe i regionbyene, er om de nedprioriteres til fordel for regionale investorer. Olav Line i Norwegian Property har antydet dette. Kyte spør i presentasjonen om det er riktig at Bergens-markedet er et lukket, sært marked, som det er vanskelig for andre aktører å delta i.
Vil avliveSelv ønsker Kyte å bidra til å avlive, eller i hvert fall å skadeskyte myten. Bergens-megleren har hatt noen salg i det siste som av størrelse, verdi, beliggenhet skulle være attraktive for de fleste investorer. Dette er eiendommer som er blitt annonsert, og der Oslo-markedet har vært direkte informert.
Kyte tror årsaken til at eiendommer havner på lokale hender, er at eiendommene ofte er forvaltningskrevende og ikke finansielle. Investorer utenfra har ifølge Kyte ikke apparat i Bergen til å håndtere dette. Unntakene er Aberdeen Property Investors og OBOS Forretningsbygg AS.
Drøyt 200 mill.Under har vi med data fra Kyte gjengitt en del transaksjoner i Bergens-markedet. Den største transaksjonen er salget av Bradbenken 1 (bildet) i den nordlige enden av Bryggen, som i juni i fjor ble solgt for 216 millioner kroner. Kyte antyder en yield på 6,3 prosent for dette salget, NEnyheter beregnet den til 6,1 prosent ut fra gitte opplysninger.
Rett bak i størrelse finner vi salget av Sandviksbodene 66 og 67, der salgssummen var 212 millioner. Oslo Areal var selgeren her som ledd i en porteføljetilpasning. Kyte anslår yielden for denne transaksjonen til 6,5 prosent.
Eks. salg Bergen (mill. kr)EiendomArealSalgssumYieldBradbenken 111 0002166,3Sandviksboder 66 og 6716 0002126,5Allehelgens gate 4 75001806,5Liamyrane 219 900 90Straumfjellsvegen 2 3365 63Sandsliåsen 59 3000 587,0Kokstadveien 49 4940 44Torgny Segersteds vei 27 2900 428,0Nattlandsveien 126 1500 406,9Finnegprdsgaten 6 1945 346,0Espehaugen 31 2208 338,0Åsane Senter 5112 500
Kilde: Kyte Næringsmegling
