Vektet snitt: 6 prosent
Den vektede yielden for kommersielle eiendomstransaksjoner var lave 6 prosent i første kvartal.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det skriver NAI First Partners i en fersk rapport. Denne yielden – avkastningskravet – er i så fall bare et halvt prosentpoeng under det som regnes som prime, altså direkteavkastningskravet til prestisjeeiendommene i Oslo.
I 2010 var den tilsvarende vektede yielden 6,3 prosent, skal vi tro NAI. Ettersom det er en vektet yield vi snakker om, vil store salg av sentrale Oslo-eiendommer trekke landsgjennomsnittet godt ned. Medianyielden hadde kanskje vært et bedre parameter. Eksempelvis lå medianyielden for transaksjoner i de store regionalbyene i 2010 på litt over 7 prosent.
NAI skriver at ferske transaksjoner viser at yielden er kommet helt ned i 5,8 prosent. Transaksjonsvolumene i første kvartal har likevel ikke levd opp til forventningene som ble skapt mot slutten av 2010.
Det er riktig nok flere aktive investorer i markedet på grunn av de bedre finansieringsmulighetene. På den andre siden kan det være at selgerne holder lengre på eiendommene i håp om fortsatt svakt fallende yieldnivåer og høyere priser. En renteoppgang kan imidlertid hindre et ytterligere yieldfall, men NAI mener at byttelånsrentene i markedet nå begynner å flate ut.
NAI har gjengitt tre transaksjoner i rapporten. Interessant nok mener eiendomsrådgiveren at Bjerkås Næringspark betalte 275 millioner kroner da de i februar kjøpte Hydroparken. NEnyheter gjorde et regnestykke som under visse forutsetninger kunne antyde en pris i dette området, men tallet ble i Finansavisen av kjøperen avfeid som altfor høyt.
Når det gjelder leieprisene, mener NAI at gjennomsnittet for de beste leieobjektene i CBD-området, altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, ligger på 2600 kroner kvadratmeteren i året. Snittet av de 10 prosent høyeste omsatte kontraktene er ifølge NAI 3500 kroner kvadratmeteren, som dermed må kunne defineres som «prime».
For handelseiendommer vurderes topp leienivå til 15 000 kroner kvadratmeteren, for lagerlokaler 1150 kroner. Leietakere som skal leie gode butikklokaler i Oslo sentrum (Klasse A) må typisk ut med 6000 kroner kvadratmeteren i året.
Ellers gjør NAI et poeng av at boligprisene fortsetter å stige, og det er vanskelig for kommersielle utleiere i de mer perifere strøkene å få leid ut til næringsformål. Derfor er det en økende trend mot konvertering av næringseiendommer til boligformål.
Det er imidlertid en økende etterspørsel etter kontorarealer og bare en beskjeden tilførsel av nye lokaler. Den overordnede effekten er en gradvis reduksjon i arealledigheten. Forventningene til NAI er at leieprisene vil fortsette å stige moderat, der økningen blir størst i prestisjeområdene.
