Vil ha 750 mill.

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det ble torsdag kjent at Gjensidige Forsikrings heleide eiendomsselskap Oslo Areal vil selge to av selskapets flaggskip: KPMG-bygget samt Gjensidiges tidligere hovedkontor i Pilestredet 35, rett ved SAS-hotellet og Holbergs plass. I første omgang ønsker Oslo Areal å selge Pilestredet 35, men selskapet vil også selge KPMG-bygget hvis de oppnår «en god pris».

Og denne prisen må etter det NEnyheter erfarer være minimum 750 millioner kroner hvis det skal bli aktuelt å selge. Det blir det opp til Akershus Eiendom å klare, de skal ha fått salgsoppdraget.

Leiene i KPMG-bygget ligger som det NEnyheter skrev i går på noe over 2000 kroner kvadratmeteren. Men Oslo Areal mottar også rundt 2 millioner kroner i året i årlige leieinntekter fra å leie ut 65 parkeringsplasser. Faktisk kan man regne drøyt 2000 kroner kvadratmeteren i leieinntekter for så å si hele byggets snaue 22 000 kvadratmeter.

Oslo Areal har etter det NEnyheter forstår nesten 45 millioner i årlige leieinntekter fra KPMG-bygget. Legger  man inn en direkteavkastning på 6 prosent på disse inntektene, som bare er et halvt prosentpoeng over kravet til de mest attraktive byggene, tilsvarer det en salgssum på nettopp 750 millioner kroner, eller 34 000 kroner kvadratmeteren. Havner vi nede på 5,8 prosent, snakker vi om 775 millioner og drøyt 35 000 meteren.

Bygget skal pusses opp for 40-50 millioner, og det er reforhandlet lange kontrakter med attraktive leietakere som KPMG og Expert i underetasjen. Det kan presse yielden ned mot 6 blank og i underkant av det.

Når det gjelder Pilestredet 35, er det her inngått en 16-årig leiekontrakt med helstatlige Høgskolen i Oslo, landets største statlige høyskole. Mona Ingebrigtsen i Oslo Areal sier til Dagens Næringsliv at leienivået i bygget er «lavt».

Ja, etter det NEnyheter har grunn til å tro ligger nivået rundt 1300 kroner kvadratmeteren, som må ansees å ligge klart under markedsnivået i området. Årlige leieinntekter i Pilestredet 35 skal visstnok ligge på om lag 35 millioner kroner.

Men bygget ligger i randsonen i Oslo sentrum, som gir høy tomteverdi, over 10 000 kroner kvadratmeteren. Bankene skal også være utlånsvillige, ettersom staten er leietaker, og tillate en fremmedkapitalfinansiering på minimum 80 prosent. Bygget regnes som et sikkert låneobjekt.

Det kan presse yielden ned på 5-tallet. En yield på 5,75 prosent gir 610 millioner i salgssum. Havner vi helt nede på 5,5 prosent, altså prime, er bygget verdt 635 millioner. Da snakker vi om rundt 23 000 kroner kvadratmeteren, men der altså tomteverdien utgjør en stor del av verdien.

Det som taler mot en så lav yield, er at lange renter beveger seg oppover. Newsec har gjort et poeng av at byttelånsrentene i markedet (swaprentene) har steget kraftig, som reduserer avkastningen på egenkapitalen (IRR) for investorene. Dette må kompenseres av høyere leiepriser.

Akershus Eiendom peker på sin side på at aktørene finansierer seg kortere, og det er margininngang for bankene på grunn av hardere konkurranse, slik at renteoppgangen for kjøperne dempes.

Foto: KPMG