Boligpotensial på 1,5 mill. m2
Det vil være gunstigst å gjøre om kontorlokaler til boliger i områder som inneholder 1,5 millioner kvadratmeter med kontorer.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det har Akershus Eiendom kommet frem til. Næringsmegleren presenterer i dag sin seneste markedsrapport, og konvertering av utdaterte kontorlokaler til boliger vil trolig være ett av momentene i rapporten. Noe er lekket til Dagens Næringsliv onsdag (DN).
– Vi har regnet på forholdet mellom boligverdier og kontorverdier rundt om i hele byen. I områdene der det vil være gunstigst å gjøre om kontorbygg til boliger, befinner det seg i dag oppunder 1,5 millioner kvadratmeter kontor, sier analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til DN.
1,5 millioner kvadratmeter er det teoretiske potensialet, men i praksis vil det selvfølgelig være et langt lavere volum. En boligkonvertering forutsetter en omregulering av eiendommen og dispensasjoner fra myndigheter om uterom og parkeringsplasser.
Men den grunnleggende problemstillingen er at mange kontorbygg i Oslo trenger rehabilitering, og verdifallet for eiendommene er som regel jevnt frem til til en rehabilitering tvinger seg frem. Mange gårdeiere risikerer da at eiendommens verdi ikke er stort høyere enn tomtekostnadene.
En konvertering til boliger vil være minst like lønnsom som å påkoste utdaterte bygg med langt over 10 000 kroner kvadratmeteren. Ifølge Union Næringsmegling ble 45 000 kvadratmeter med kontorlokaler i Oslo-regionen i fjor trukket fra markedet for å konverteres, primært til boliger.
Et stort bygg som høyst sannsynlig gjøres om til boliger, er Nordeas hovedkontor på Majorstuen (Middelthuns gate 17 – bildet). Konsernsjef Olav Line i Norwegian Property (NPRO) signaliserte i februar at det trolig går mot boliger når den forlengede leiekontrakten med Nordea går ut i 2016. Til DN sier Line det slik:
– Bygget kommer med 95 prosent sannsynlighet til å bli omgjort til boliger.
NPRO skal denne uken møte Plan- og bygningsetaten for å sjekke mulighetene for en konvertering. Line mener verdien av Nordea-bygget i dag ligger på snaue 24 000 kroner kvadratmeteren. Boliger i området ligger opp mot 70 000 kroner kvadratmeteren. Med antatte ombyggingskostnader på oppunder 30 000 kroner per kvadratmeteren, gir det en gevinst på 15 000-16 000 kroner meteren.
Et større kontorbygg som skal gjøres om til boliger, er Maries vei 20 på Høvik. Dette bygget har ikke vært attraktivt for kontorbrukere, og Profier (Bjørn Rune Gjelsten) har kjøpt bygget for boligkonvertering. Profier har de seneste årene utviklet over 2000 boliger, og dette prosjektet er ifølge Profier et av de mest spennende.
Den velkjente Bergene-gården i Københavngata 10 på Rodeløkka gikk konkurs i september i fjor. Denne gården på 15 000 kvadratmeter skal også gjøres om til boliger.
Analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Næringsmegling fremhevet under deres seneste markedsoppdatering at utdaterte kontoreiendommer må hensyntas i større grad når man ser på tilbudet av lokaler i markedet. Den reelle arealledigheten er lavere ved å korrigere for eiendommer som aldri kommer tilbake til markedet, noe også Ragnar Eggen har vært inne på tidligere.
