Slett ikke ille

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Både Union Næringsmegling og DnB NOR Næringsmegling analyserer markedet for de tre store regionbyene Bergen, Stavanger og Trondheim i sine markedsrapporter.

Union skriver om Bergen, at gjennomsnittsprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1475 kroner per kvadratmeteren i året. Leieprisene i Bergen sentrum ligger i intervallet 1400–2000 kroner kvadratmeteren, sentrale nybygg mellom 1850-2000 kroner. Union venter at lokaler med høy standard i sentrum vil stige svakt fremover, mens øvrige lokaler ventes å synke svakt.

Union registrerte i 2010 totalt 13 transaksjoner over 50 millioner kroner i Bergen, på til sammen 2 milliarder kroner. Yieldene er fra 6,10 prosent til ca. 8 prosent, med en medianyield på 6,85 prosent for åtte av omsetningene.

6,3 prosentUnion vurderer prime yield i Vestlandets hovedstad  til 6,3 prosent basert på en differanse mot tilsvarende yield i Oslo på 70 punkter, gitt markedsmessige leievilkår. Eiendommer med spesielt lange kontrakter kan oppnå en lavere yield.

DnB NOR oppsummerer markedet i Bergen med stabile leienivåer, økning i kontorledigheten (7,2 prosent i første halvår 2011) og god aktivitet i transaksjonsmarkedet. Topp leiepriser i sentrum er 2200 kroner kvadratmeteren i året.

Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler i Stavanger ligger ifølge Union stabilt på 1600 kroner per kvadratmeteren, mens de beste lokalene i Stavanger sentrum i dag oppnår en leie på mellom 2000 og 2400 kroner kvadratmeteren. På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1400-1800 kroner kvadratmeteren.

Lav ledighetKontorledigheten er gjennom 2010 redusert fra 7 prosent til lave 5 prosent, altså en betydelig lavere arealledighet enn i Oslo. Det er mangel på større lokaler i Stavanger sentrum.

Ifølge Union var det miljøer i Oslo og Bergen som kjøpte de fleste eiendommene over 50 millioner kroner i fjor (80 prosent). Union registrerte seks salg i oljehovedstaden over 150 millioner kroner i 2010 og ti transaksjoner over 50 millioner i Rogaland, på til sammen 2,9 milliarder kroner.

Det ble solgt én større kontoreiendom i fjerde kvartal i kategorien ”lang og sikker” til en nettoyield «godt under 6 prosent», altså tilnærmet prime yield i Oslo. Medianyielden i de omsatte eiendommene lå på 7,10 prosent, høyeste registrerte yield var på 8,0 prosent.

DnB NOR mener Stavanger-markedet kjennetegnes av økende aktivitet i regionen, stabile leiepriser og et transaksjonsmarked som våknet i fjerde kvartal. Yieldnivået har falt til 6,5-7 prosent. Topp lokaler i Stavanger sentrum kan leies ut for 2200 kroner kvadratmeteren.

Fallende ledighetSnittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler i Trondheim ligger ifølge Union flatt på 1600 kroner kvadratmeteren i året. I februar var det 88 annonserte ledige kontorlokaler, et antall som har holdt seg stabilt på 80-90 fra november 2008. Volumet av ledige kontorarealer har imidlertid sunket fra ca. 60 000 kvadratmeter i november 2010 til 52 000 kvadratmeter i februar. Det er ifølge Union stor usikkerhet knyttet til kontormassen og dermed ledighetsprosenten.

Union noterte 15 transaksjoner over 50 millioner kroner i Midt-Norge gjennom fjoråret, på til sammen 1,5 milliarder kroner. Samtlige transaksjoner var under 200 millioner kroner. I Trondheim var det ti transaksjoner i på til sammen 1 milliard kroner. Åtte omsetninger hadde en medianyield på 7,20 prosent. Prime yield vurderes til ca. 6,3 prosent altså på nivå med tilsvarende yield i Bergen.

Ifølge DnB NOR Næringsmegling er det økt aktivitetsnivå i leiemarkedet i Trondheim, utflating i kontorledigheten, positiv leieprisutvikling og et aktivt, men selektivt salgsmarked. Gjennomsnittlig leiepris for kontorlokaler i byen ligger i overkant av 1400 kroner kvadratmeteren i året. Topp lokaler i Trondheim sentrum kan ifølge DnB NOR leies ut for 2000 kroner.