Kritiseres for tilfeldig skjønn

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Tilsynet har gjennomgått verdsettelsesmetodene for investeringseiendommer til livselskaper og andre aktører. Denne gjennomgåelsen har avdekket til dels grove sprik og manglende dokumentasjon fra selskapenes side på hvordan de er kommet frem til verdiene.

Som saken med Frode Åsendens uttalelser viser, er det tilfeldigheter og skjønn ute og går, jfr. også uttalelsene fra spesialrådgiver Nina Servold Oppi i Finanstilsynet.

DnB NOR er ett av selskapene som har fått besøk av Finanstilsynet. Besøket har omhandlet verdsettelse av investeringseiendommer i DnB NORs årsregnskap for 2007 og 2008, samt halvårsregnskapet for 2009. Kort fortalt, Finanstilsynet mener DnB NOR må kunne redegjøre bedre for, og dokumentere valg av benyttede forutsetninger i verdsettelsen av investeringseiendommer.

Intern modellDnB NOR har siden andre kvartal 2008 benyttet en intern modell for verdsettelse. Eiendomsverdiene beregnes som neddiskonterte verdier av netto fremtidige leieinntekter. Investeringseiendommene i DnB NOR vurderes til virkelig verdi ved hvert rapporteringstidspunkt i henhold til IAS 40.

DnB NOR vurderer verdiene på forutsetningene på nytt dersom avviket på samlet nivå nærmer seg yttergrensene av et intervall på pluss/ minus fem prosent.

Men fastsettelse av markedsleie skjer ved bruk av skjønn og «fremkommer i diskusjon og møter med sentrale ressurspersoner i Vital Eiendom AS», som det heter i et brev offentliggjort på Finanstilsynets hjemmesider.

Ikke underbyggetIfølge Tilsynet benytter DnB NOR samme diskonteringsrente for alle kontoreiendommer. Ved årsslutt 2008 og halvår 2009 var diskonteringsrenten for kontoreiendommer 6,5 prosent i kontraktsperioden og 9,5 prosent i perioden etter. Denne differansen på 3 prosentpoeng er ikke ytterligere underbygget.

Finanstilsynet har helt konkret sett nærmere på forutsetningene for verdsettelsene av Roald Amundsens gate 6 og Fjordalleen 16 i Vika/Aker Brygge. Roald Amundsens gate 6 er på 5887 kvadratmeter, og per 31. desember 2007 var den regnskapsførte verdien av eiendommene 252,7 millioner kroner, ved utgangen av 2008 var den 238,3 millioner, og verdien var 213,3 millioner ved halvårsskiftet 2009.

Tilsvarende ble Fjordalleen 16 på 5056 kvadratmeter ved utgangen av 2007 vurdert til 258,9 millioner kroner, året etter til 227,2 millioner og 206 millioner 30. juni 2009.

Enormt sprikVed årsslutt 2007 ble eiendommene verdsatt til et gjennomsnitt av tre eksterne verdivurderinger. Roald Amundsens gate 6 ble året etter eksternt verdsatt  til henholdsvis 176 millioner kroner og 239 millioner kroner, altså en forskjell på friske 63 millioner kroner. Den høyeste taksten lå med andre ord hele 36 prosent over den laveste.

Fjordalleen 16 ble eksternt verdsatt per 31. mars 2009 til henholdsvis 191 millioner kroner og 180 millioner kroner. Her var differansen mer moderate 11 millioner kroner, om lag 6 prosent.

DnB NOR har i den interne modellen per 31. desember 2008 benyttet en markedsleie på 2995 kroner per kvadratmeter for eiendommen Roald Amundsens gate 6 og en markedsleie på hele 3515 kroner per kvadratmeteren for Fjordalleen 16.

Ikke godt nok«Etter Finanstilsynets vurdering er det ikke tilstrekkelig i etterkant kun å opplyse om hvilken markedsleie som er brukt uten å redegjøre for hvorfor markedsleien er fastlagt slik. Foretaket kan ikke fullt ut redegjøre for fastsettelse av de benyttede diskonteringsrentene», skriver blant annet Finanstilsynet.

Tilsynet mener imidlertid at verdsettelsene ikke har medført feil i regnskapene til DnB NOR i de aktuelle periodene. DnB NOR har lovet å se på praksisen, og Finanstilsynet anser saken som avsluttet.

Finanstilsynet vil utover våren offentliggjøre flere brev til selskapene der Tilsynet har gått gjennom verdsettelsespraksisen.