Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I en rekke markedsrapporter har vi kunnet lese om en klart fallende yield gjennom 2010, altså et lavere direkteavkastningskrav. For prestisjeeiendommene i Vika og på Aker Brygge og Tjuvholmen (CBD) snakker meglere om et yieldfall på nærmere 1 prosentpoeng i fjor. Den såkalte prime yield vurderes av noen nå helt ned til 5,5 prosent.
Men for andre segmenter og andre områder er historien en helt annen, skal vi tro de ferske tallene fra IPD. Totalbildet IPD gir vitner om nærmest uendrede yielder.
Totalavkastningen i 2010 for norsk næringseiendom ble altså 8,2 prosent, fordelt på 6 prosent i direkteavkastning og 2,1 prosent verdiøkning (summene stemmer nesten aldri med underkomponentene, red.anm.). Leieprisene bidro med 1,9 prosentpoeng til verdiøkningen i fjor, yieldnedgangen med 1 prosentpoeng.
0,1 prosentpoengIPD vurderer imidlertid yieldnedgangen totalt sett til lave 5-10 basispunkter, altså 0,05-0,10 prosentpoeng. Leieprisene betød i 2010 mer for verdiøkningen enn et lavere avkastningskrav.
Det er verdt å merke seg at butikkeiendommer utenfor kjøpesentrene beriket investorene med hele 12 prosent i 2010, etter en antatt verdiøkning på 6,5 prosent. Det skyldes at yieldfallet i dette segmentet vurderes til 20-30 basispunkter, klart større enn for mange av de andre segmentene, som kontoreiendommer. Kjøpesentrene ga til sammenlikning 6,3 prosent i avkastning, her steg verdiene bare med 1 prosent.
Det var kontoreiendommene i Stavanger som ifølge IPD hadde den beste verdiutviklingen i kontorsegmentet i fjor, med 5,1 prosent, selv om yielden var relativt høye 7,6 prosent. IPD anslår at kontoreiendommene i Oslo sentrum økte med 4,9 prosent i verdi i fjor, CBD-eiendommene med 4,2 prosent.
Yieldene som er lagt til grunn i disse segmentene, er respektive 6,3 prosent og 6,0 prosent. For kontoreiendommene i Oslos randsoner var verdiutviklingen uendret/marginalt opp.
Danket ut OsloStavanger kontormarked gjorde det totalt sett best i 2010 med en totalavkastning på 11,8 prosent. Oslos sentrumseiendommer utenfor CBD-området ga 11,1 prosent i avkastning, CBD 10,2 prosent. For randsonene i Oslo lå totalavkastningen mellom 6 og 8 prosent.
Næringseiendom i Norge har de seneste ti årene gitt en gjennomsnittlig årsavkastning på 9,3 prosent, fordelt på en direkteavkastning på 6,8 prosent og en årlig verdiøkning på 2,3 prosent. Det er sterkt, og kanskje litt for sterkt ut fra langsiktig gjennomsnitt og forventet avkastning fremover.
– Det ser litt for bra ut, og vi har gått fra høy inflasjon til lav inflasjon. Det er grunn til å vente lavere direkteavkastning fremover, kommenterte Håvard Bjorå i IPD Norden på fredagens presentasjon..
Industrieiendommer har for øvrig gjort det best både i 2010, de seneste tre årene og de seneste fem årene. Det er ikke tiårsstatistikk for dette segmentet, men handelseiendommer banker kontoreiendommer siden 2000. Kontoreiendommer scorer gjennomgående svakt i alle måleperiodene.
Resten er bestSer vi på tiårsstatistikken for områder, har faktisk «resten av Norge» gjort det best. CBD-området i Oslo kommer ut som nummer to, Oslo sentrum som tredje beste investeringsområde, og så følger Oslo vest/nord og Oslo sør/øst på de neste plassene.
I IPDs norske base inngår eiendommer for om lag 122 milliarder kroner. Ca. 40 prosent av de profesjonelle eiendomsaktørene bidrar til indeksen, blant andre Storebrand Eiendom, Vital Eiendom, Entra Eiendom, Rom Eiendom og Aberdeen Asset Management. KLP Eiendom og Olav Thon Eiendomsselskaper er aktører som ikke er med.
Databasen inneholder totalt 577 eiendommer og 13 eiendomsfond. 55 prosent av databasegrunnlaget utgjøres av kontoreiendommer, 27 prosent der handelseiendommer, mens 9 prosent er i industrisegmentet, det vil si logistikkeiendommer. Oslo har med 255 eiendommer i undersøkelsen.
