10 prosent under toppen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener eiendomsrådgiveren Newsec, som torsdag morgen utdypet det lokale markedssynet på Norge ut fra markedsrapporten «Nordic Property Outlook».

Newsec utarbeider med jevnlige mellomrom verdiindekser for det norske kommersielle eiendomsmarkedet. Utgangspunktet for indeksen er første kvartal 2008, med indeksnivå 100. På det laveste i andre kvartal 2009 var dette nivået sunket til 82, altså en nedgang på 18 prosent. Ved utgangen av fjoråret var vi kommet opp på indeksnivå 90 for totalmarkedet.

– I snitt ligger vi 10 prosent under toppen. I siste kvartal av 2010 steg eiendomsverdiene med 2 prosent. Det skyldes at yielden ble presset ytterligere nedover, samtidig som leieprisene ikke faller lenger. Vi tror verdioppgangen skal fortsette, sa partner Nils-Arne Gundersen i Newsec på presentasjonen. Gundersen er ansvarlig for rådgivningsvirksomheten i selskapet.

ReaksjonNewsec er derfor fortsatt positive til markedet, men det kommer en reaksjon, antakelig rundt 2013-2014.– Vi har foran oss med to-tre gode år i norsk økonomi og i norsk eiendom, sa Gundersen.

Newsec har tatt ned anslaget for direkteavkastningskravet til de beste eiendommene til lave 5,5 prosent. Og i motsetning til eksempelvis Akershus Eiendom, tror Newsec på et fortsatt yieldfall.

– Det er rom for å gå lengre ned, sa Nils-Arne Gundersen.

Newsec opererer med 3000 kroner for prime rent, altså leieprisene for prestisjeeiendommer i Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen. Det er ikke spesielt høyt, Union Næringsmegling tok nylig opp anslaget for andre kvartal i år til 3800 kroner. Men Newsec har nå innført begrepet «super prime», som dekker ekstremnivået i markedet. Det nivået anslås til 3800-4000 kroner kvadratmeteren i året.

Super-FokusEt slikt nivå gjelder Fokus Banks leiekontrakt med Norwegian Property på Aker Brygge. Under DnB NORs markedsseminar onsdag antydet analysesjef Bjørn-Erik Anderssen at denne kontrakten er inngått til 3600-3800 kroner kvadratmeteren, en pris som står for Anderssens «egen regning og risiko».

Kontraktsbeløpet er todelt, ettersom Fokus Bank kun får momsfradrag for halvparten av de 6400 kvadratmeterne med lokaler de skal leie. NEnyheter har fra annet hold hørt 3500-3700 kroner kvadratmeteren, mens Newsec langt på vei bekrefter Fokus-nivå opp mot 3800 kroner.

– Vi har justert CBD-prisene, fordi vi har sett eksempler på veldig gode leiekontrakter, sa Nils-Arne Gundersen.

8 prosent ledighetNewsec talte i januar opp 850 000 kvadratmeter kontorlokaler til utleie i Oslo-regionen, som gir en arealledighet på 8 prosent. Her kom Eiendomsspar frem til langt lavere 584 000 kvadratmeter i sin seneste utgave av Oslo-studiet.

Newsec venter at ledigheten vil falle til 7 prosent i løpet av 2011, på grunn av få ferdigstillelser av nye lokaler i år. Disse vil imidlertid øke til 260 000 kvadratmeter neste år, mens beregnet arealabsorpsjon i 2012 er 160 000-170 000 kvadratmeter.

– Ledigheten vil stige tilbake til 8 prosent i 2012 og svinge rundt 7-8 prosent i årene fremover, kommenterte Nils-Arne Gundersen.

40 milliarderNewsec regner med at det omsettes kommersiell næringseiendom i Norge i 2011 for 40 milliarder kroner. Det er 10 milliarder lavere enn det anslaget DnB NOR Næringseiendom presenterte onsdag. Newsec opererer heller ikke med de samme volumene for fjoråret som en del andre næringsmeglere, estimatet for 2010 er ca. 35 milliarder.

Så langt i år har det ikke skjedd mye, registrerte volumer ligger godt under 5 milliarder kroner. Ifølge Newsec er faktisk de registrerte volumene beskjedne 1,5 milliarder så langt i første kvartal.

– Men vi vet at det foregår veldig mange prosesser, sa Nils-Arne Gundersen, et signal også mange andre aktører gir.