Sikter mot det ypperste

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det ble tirsdag kjent at Fokus Bank i 2014 flytter fra lokalene i Stortingsgaten til DnB NORs nåværende lokaler i Kaibygg 1 på Aker Brygge. Begge eiendommene eies av Norwegian Property. Den Danske Bank-eide banken har vurdert en håndfull andre kandidater, blant andre Rådhusgata 27 til Anthon B Nilsen Eiendom, men valget var likevel ventet, ifølge den informasjonen NEnyheter sitter på.

– Prosessen har egentlig gått greit, men vi har et inntrykk av at Danske Bank har gjort liknende øvelser med hovedkontorene utenfor Danmark og så samlet opp og tatt beslutningene på ett tidspunkt. Vi sendte over vårt tilbud i november i fjor, forteller konsernsjef Olav Line i Norwegian Property til NEnyheter.

Det har hele tiden ligget i kortene at Norwegian Property ville tilby Kaibygg 1 til Fokus Bank.

Opp mot 12 000 kronerNorwegian Property har tidligere anslått oppgraderingskostnadene for dette bygget til mellom 8000 og 10 000 kroner kvadratmeteren.

– Vi har oppjustert disse kostnadsanslagene, fordi det er usikkert om Fokus Bank får fradrag for inngående moms, dette gjelder kanskje bare deler av virksomheten. Nå anslår vi oppgraderingsbehovet til mellom 10 000 og 12 000 kroner kvadratmeteren. Vi skal opp til konkurransedyktig standard i CBD-området, sier Olav Line.

Han sier de ikke helt har pekt seg ut et referansebygg de vil sammenlikne seg med, men ambisjonene er likevel tilsvarende Hemsen-gården (bildet, Pecunia, er utleier) og det som kommer på Tjuvholmen.

– Vi regner med å starte arbeidene rundt påsken 2013, for å kunne ta imot innflytting i januar 2014. Men vi håper å kunne gjøre noen arbeider nå for å utnytte at entreprenørene ikke har tatt helt av igjen. Det hadde vært bra å stå igjen med innredningsarbeidene og overflatearbeidene i 2013, sier Line.

Langt over 3000 kronerIngen av partene vil ut med leieprisen for den nye kontrakten. Olav Line sier Fokus Bank har bedt dem om ikke å gå i detaljer når det gjelder prisnivået. Norwegian Property skriver i børsmeldingen tirsdag leievilkårene er til «markedsvilkår». Attraktive lokaler i det såkalte CBD-området Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen leies ut for langt over 3000 kroner kvadratmeteren i året.

– Da snakker vi vel om prime CBD-priser for den nye kontrakten? – I høyeste grad, svarer Line.

DnB NOR-analytiker Simen Mortensen (se nederst) antyder en leiepris på 3500 kroner kvadratmeteren i året.

Forsiktig– Mortensen er en forsiktig kar, småler Line.– Vi etablerer Aker Brygge på nivåene med Tjuvholmen. Jeg kan si at kontrakten ligger på 3-tallet, fortsetter han. Med andre ord kan det være snakk om den øvre halvdelen av 3000-tallet.  På Tjuvholmen er nå 4000-kronersgrensen brutt.

Kaibygg 1 går fra å ha en stor leietaker til å bli et flerbrukerbygg.– Men Fokus Bank får et eget bygg, i og med at de velger den delen av bygget som ligger lengst unna Rådhuset. De får muligheten til egen profilering sier Olav Line. Det går også mot egen inngang for de ansatte i Fokus Bank, enten fra Bryggetorget eller nabogaten.

Fokus Bank etterlater seg om tre år drøyt 6000 kvadratmeter i Stortingsgaten, et bygg som er fra 2004. Med andre ord et ikke utdatert bygg, men lokalene må likevel oppgraderes.

– Vår erfaring er at det må gjøres noe ved slike utflyttinger, også fordi det blir et flerbrukerbygg. Vi regner anslagsvis med å bruke 5000 kroner kvadratmeteren, sier Line.

– Hvem ser dere for dere av leietakere i Stortingsgaten?– Vi er relativt optimistiske her. Det er en stor bevegelighet i markedet for brukere som etterspør lokaler mellom 1000 og 5000 kvadratmeter. Prisnivået for disse lokalene i 2013-2014 vil trolig ligge rundt 3000 kroner kvadratmeteren, sier Olav Line.

Ingen endringerSimen Mortensen i DnB NOR skriver i en kort oppdatering at den nye leiekontrakten med Fokus Bank bedrer synligheten i Norwegian Property fremover, men den kommende ledigheten i porteføljen er fremdeles et tema. Mortensen gjentar derfor sin «hold-anbefaling» og et kursmål på 11 kroner.

Fokus Bank er allerede en leietaker hos Norwegian Property og betaler nå 20,3 millioner for de drøyt 6200 kvadratmeteren i Stortingsgaten. Mortensen anslår som nevnt over om lag 3500 kroner kvadratmeteren for den nye kontrakten på Aker Brygge. Han regner med en nettoøkning på 2,1 millioner kroner i året i leieinntekter fra Fokus Bank fra og med 2014 som følge av flyttingen.