Senket ikke avkastningskravet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Totalt oppnådde det DnB NOR-eide livselskapet 6,8 prosent i verdijustert avkastning (inklusive kursendringer) for kollektivporteføljen, 6,2 prosent i bokført avkastning.

– Vi er veldig godt fornøyd totalt sett med porteføljen. Vital er det norske livselskapet som er posisjonert med høyest risiko, og vi fikk betalt for det i fjerde kvartal. Vi gjorde endringer i porteføljen og reduserte obligasjonseksponeringen betydelig. Det ga betalt på grunn av renteoppgangen, sier finansdirektør Truls Tollefsen (bildet) i Vital Forsikring til NEnyheter.

Løpende 5,5 prosentVital oppnådde i 2010 en total eiendomsavkastning på 6,4 prosent, hvorav et snaut prosentpoeng skyldtes  oppskrivninger. Netto løpende avkastning i eiendomsporteføljen var 5,5 prosent, som er en god langsiktig netto avkastning og i tråd med Vitals budsjetter.

– Men vi hadde håpet at konsumpristallene hadde kommet inn høyere, ettersom våre leiekontrakter konsumprisreguleres, sier Tollefsen.

Truls Tollefsen og Vital registrerer at KLP skrev opp eiendomsverdiene betydelig i 2010, noe Vital og Storebrand ikke gjorde. Tollefsen sier at eiendomsverdiene er veldig sensitive for yieldendringer, en endring på 0,25 prosentpoeng gir store utslag i verdiene,

– Vi registrerer det som har skjedd rundt oss. Det er et tydelig yieldfall for gode eiendommer med lange kontrakter, men ikke et yieldfall i markedet som sådan. Vi har ikke endret avkastningskravet i vår eiendomsportefølje. Verdivurdererne har kun sett på kontantstrømmene og ikke skrevet opp på grunn av fallende yield. Leiemarkedet er i bedring, men det er fremdeles en viss ledighet i porteføljen. Markedet gir likevel grunnlag for en forsiktig optimisme, sier Tollefsen.

Helt enige– Overstyrer Vital noen gang de eksterne verdivurderernes anslag? – Nei, det kan vi ikke si. Vi sammenstiller verdiene i de interne modellene med takster fra eksterne verdivurderere hvert kvartal for 20 prosent av eiendommene. Det anvendes to uavhengige takstmenn i dette arbeidet. Disse takstene sammenholdes så med våre interne modeller. Hvis avviket er innenfor et pålitelighetsintervall, legges de interne vurderingene til grunn. Vurderingene viser at det har aldri vært likere mellom de interne og eksterne enn det er nå, og vi har veldig stor tro på resultatet vi er kommet frem til, svarer Tollefsen.

Det ser altså ut til å være en svært forskjellig oppskrivningspraksis mellom de ulike livselskapene og ellers blant eiendomsaktørene.

– Markedsutviklingen i fjerde kvartal gir ikke grunnlag isolert sett for store verdiendringer, og verdiene skal være riktige fra kvartal til kvartal. Detaljomsetningen de to seneste kvartalene gir heller ikke grunnlag for å skrive opp kjøpesenterporteføljen, kommenterer finansdirektøren. Finanstilsynet skal nå se på den ulike praksisen livselskapene har for verdivurderinger av eiendommer. Vital har lite å frykte, skal vi tro Tollefsen.

Får støtte– Vi har deltatt i en avklaring med Finanstilsynet og hatt en utstrakt dialog med dem. Dialogen er avsluttet for vår del, men den gir støtte for de analyser og arbeidsprosesser som ligger til grunn for våre verdivurderinger, sier han.

Tollefsen mener Vital er «veldig godt posisjonert» ved inngangen til 2011 med den eiendomsporteføljen de har, selv om det er en viss ledighet i kontorporteføljen.

– Det er etterspørsel i visse segmenter. Og med en aksjeavkastning på 10 prosent og en renteavkastning under 3,5 prosent, er vi veldig godt fornøyd med en eiendomsavkastning i år rundt 6,5 prosent. De økonomiske utsikten for norsk og svensk økonomi ser veldig bra ut, som er positivt også for den generelle markedsutviklingen. Vi skal arbeide pent og pyntelig og ikke øke risikoen i eiendomsporteføljen, sier Tollefsen.

Tenker kun stortVital har et måltall for at eiendomsporteføljen skal utgjøre mellom 15-20 prosent av totale finansaktiva. Eiendomsandelen ved årsskiftet var 17,6 prosent i kollektivporteføljen.

– Vi ligger midt i intervallet. I 2010 jobbet vi med å tilpasse porteføljen og solgte en del mindre eiendommer. Skulle det dukke opp muligheter i år, har vi fleksibiliteten og handlingsrommet til å benytte oss av diss mulighetene. I fjor gjorde vi det ved å kjøpe resten av Kista Galleria, og det må være store prosjekter for at det skal være interessant, sier Truls Tollefsen.