Høy yield, lav leie
NAI First Partners opererer med høyere prime yield og lavere prime rent enn andre eiendomsrådgivere.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I markedsoppdateringen for februar regner NAI 2600 kroner kvadratmeteren som gjennomsnittlig prime rent i CBD, det vil gjennomsnittlig leie i det øverste segmentet på Tjuvholmen, Aker Brygge og i Vika.
Prime rent er ikke noe entydig begrep, selv om det skal dekke leieprisene for de mest attraktive lokalene i prestisjestrøket CBD. En definisjon kunne eksempelvis ha vært gjennomsnittet av de 10 eller 20 prosent øverste inngåtte kontraktene i en periode, basert på lokaler over en viss minimumsstørrelse.
Men 2600 kroner er lavt og ikke langt over det NAI mener en lav leie i CBD, 2400 kroner kvadratmeteren. En høy leie er satt til 3400 kroner. Det sistnevnte er mer på linje med andre anslag for definisjonen av «prime rent» og muligens det NAI egentlig mener er prime.
De beste eiendommene ellers i Oslo sentrum kan ifølge NAI leies ut for 2300 kroner kvadratmeteren i året, mens snitteiendommen oppnår 1700 kroner. Arealledigheten i CBD-området og i Oslo sentrum anslås til 6,5 prosent.
NAI skriver i rapporten at det er inngått leiekontrakter på Tjuvholmen for rundt 4000 kroner kvadratmeteren i året. Under helt spesielle omstendigheter med gode leietakere og «høyspekulative» bygninger, kan slike nivåer oppnås, ifølge næringsmegleren. Generelt er imidlertid leieprisene relativt stabile og ventes bare å stige beskjedent de kommende månedene.
NAI skriver at leietakere ønsker nyere og mer moderne bygninger, som er energieffektive og veldrevne. Eiere som ikke har den nødvendige kapitalen eller ekspertisen til å drive eiendommene ordentlig, blir taperne i markedet.
Prime yield vurderes av NAI First Partners til 6 prosent. Det er også over anslag fra næringsmeglere som Akershus Eiendom (5,50 prosent), CB Richard Ellis (5,75 prosent) og Union Næringsmegling (5,80 prosent i desember).
NAI skriver at forholdene som førte til den raske bedringen i transaksjonsmarkedet i 2010, også bør gjøre gjelde nå i 2011. Det er ifølge NAI en positiv stemning i markedet, med lettere tilgang til finansiering og mer utenlandske investeringer i det norske markedet. Det bør gi en fortsatt gunstig trend, en forlengelse av det man opplevde i 2010.
Selv om investorene stort sett har gått etter de sikre investeringene, som er moderne bygninger med sikre leietakere og lange kontrakter, er det ifølge NAI en økende appetitt etter risiko. I noen tilfeller har yieldnivåene dukket under 6 prosent, men NAI venter at yielden flater ut når vi kommer over i andre kvartal.
