Nok et fond med kanonavkastning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fondet er i likhet med Storebrand Eiendomsfond høyt belånt (70-80 prosent), som gir den høye avkastningen. Storebrand-fondet hadde over 16 prosent avkastning i fjorårets siste kvartal.

Det er likevel fortsatt mye å ta igjen for Nordisk Areal. Fra første innbetaling 27. april 2007 til årsskiftet har vært avkastningen vært  svake -22,6 prosent, som tilsvarer en annualisert avkastning på -6,7 prosent. Nordisk Areal har langsiktig mål om en avkastning på egenkapitalen (IRR) på 9-12 prosent per år etter forvaltningshonorarer og skatt.

Totalt styrket kursen i Nordisk Areal Invest AS seg med 10,50 kroner per aksje i fjerde kvartal og ligger nå på  77,50 kroner.

Kjøpte på toppNordisk Areals portefølje består av seks kontoreiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 100 mindre eiendommer spredt over store deler av Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak kjøpt våren 2007, altså da markedet var mer eller mindre på topp, og er totalt på 83 000 kvadratmeter. Porteføljen i Sverige ble overtatt i mars 2008, også det på høye markedsnivåer. Den ugunstige timingen forklarer dermed den svake avkastningen siden oppstart.

De norske hovedinvesteringene er Philip Pedersens vei 1 på Lysaker (23 371 m2), Økernveien 94 (bildet) (18 193 m2) og Mariboes gate 13 (17 151 m2). Verdien av den norske eiendomsporteføljen økte i fjerde kvartal 2010 med 1,5 prosent, tilsvarende 18,8 millioner kroner, mens verdien den svenske porteføljen ble justert opp med et beløp tilsvarende 28 millioner norske kroner.

Samlet verdi av eiendommene ved utgangen av 2010 er om lag 2,0 milliarder kroner, og all innhentet kapital er investert. Nordisk Areal Invest AS hentet i løpet av 2007 562 millioner kroner gjennom tre emisjoner, men har senere ikke hatt behov for ytterligere kapitalinnhenting.

TilfredsstillendeNordisk Areal skriver i rapporten for fjerde kvartal at den underliggende driften i selskapet er «tilfredsstillende». En historisk høy differanse mellom rentenivået og yield for næringseiendom i Norden gir en god kontantstrøm i porteføljen, spesielt i Sverige, hvor en relativ lav andel av gjelden er sikret.

Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per utgangen av fjerde kvartal er på 4,9 prosent. Gjennomsnittlig yield benyttet av eksterne verdivurderere for eiendomsporteføljen er hele 8,1 prosent, langt over store aktører som Eiendomsspar og Norwegian Property. På den andre siden gir det et svært høyt yieldgap på 3,2 prosent, som igjen gir en positiv gearingeffekt på egenkapitalen.

Utleiemarkedet oppleves fortsatt som krevende, selv om aktivitetene er i ferd med å ta seg opp. Ledigheten i porteføljen er imidlertid «håndterbar», og forvalteren Newsec Asset Management jobber aktivt for å holde den på et akseptabelt nivå.

Skyhøy ledighetFirst Newsec Asset Management lyktes i løpet av fjerde kvartal med å få inn ny leietaker i Philip Pedersens vei 1, som har bidratt mye til verdiøkningen  i den norske porteføljen. Utleid areal i dette bygget er imidlertid noe lavere enn den forrige leiekontrakten (Software Innovation), slik at ledigheten har økt til hele 17,8 prosent per utgangen av fjerde kvartal. Det tilsvarer 4165 kvadratmeter.

Nordisk Areal I AS var tidligere eid av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Disse to selskapene er nå fusjonert til selskapet Nordisk Areal Invest AS. Motivet er å gjøre selskapsstrukturen så effektiv som mulig, ettersom fondet nå har gått over i en forvaltningsfase.