Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I motsetning til børsnoterte selskaper (Eiendomsspar er på OTC-listen) og en del andre eiendomsselskaper som Entra Eiendom, balansefører ikke Eiendomsspar verdiene etter IFRS-metoden, altså markedsvurdering av eiendommene. Prinsippet er historisk anskaffelseskostnad, fratrukket akkumulerte avskrivninger
Det gjør at eiendomsverdiene svinger i langt mindre grad, og det er store skjulte verdier i balansen. Den bokførte egenkapitalen ved årsskiftet var 1765 millioner kroner, men som Eiendomsspar skriver i rapporten for fjerde kvartal, er det «betydelige merverdier i porteføljen».
6,6 mrd.Verdijustert egenkapital per aksje ved årsskiftet var ifølge rapporten 147 kroner, en økning på 24 prosent fra fjoråret. Eiendomsspar oppgir den verdijusterte egenkapitalen i selskapet ved utgangen av 2010 til 5875 millioner kroner, inklusive minoritetsandeler og fratrukket avsatt utbytte på 111 millioner. Det gir en verdijustert egenkapitalandel på 54 prosent, opp fra 52 prosent for ett år siden og drøyt 4 milliarder i skjult egenkapital.
Men 16. februar ble aksjen i det unoterte markedet notert til 163 kroner, som tilsvarer 111 prosent av substansverdien per 31. desember 2010. Med om lag 40,5 millioner utestående aksjer, korrigert for krysseierskap, gir det en markedsverdi av egenkapitalen på 6,6 milliarder kroner. Da nærmer vi oss 5 milliarder i ekstra egenkapital.
Christian Ringnes anslo for øvrig i fjor vår verdien av eiendomsmassen i Oslo-regionen til Eiendomsspar og Victoria Eiendom til 8 milliarder kroner.
Følg med, følg med…Eierstrukturen i Eiendomsspar og «søsterselskapet» Victoria Eiendom er mildt sagt komplisert. Christian Ringnes eier sammen med nærstående 30 376 aksjer i Eiendomsspar. Sundt Eiendom II, som er eid 51 prosent av Christian Ringnes og 49 prosent av Victoria Eiendom, kontrollerer 32,1 prosent av aksjene i Victoria Eiendom. I tillegg kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0 prosent av aksjene i Victoria Eiendom. Med så langt? Vel: Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,5 prosent og sin 51 prosent andel i Sundt Eiendom I, som igjen eier 51,1 prosent av Eiendomsspar. Puh. Victoria Eiendom eier 46,3 prosent av Eiendomsspar utestående aksjer. Christian Ringnes´ reelle andel i Victoria Eiendom er om lag 38 prosent, slik at han kontrollerer rundt 17,5 prosent av verdiene i Eiendomsspar, eller 1,1-1,2 milliarder av de 6,6 milliardene med dagens kurser.
Til sammenlikning prises Norwegian Property i dagens marked på 9,55 kroner til 4,76 milliarder kroner, Olav Thon Eiendomsselskap til 9,74 milliarder (915 kroner). Thon snuste i forrige uke på den magiske 10-milliardersgrensen.
6,5 prosentVed beregning av egenkapitalen i Eiendomsspar er det brukt en netto start yield (initial yield) på 6,5 prosent for porteføljen, ned fra 6,7 prosent ved forrige årsskifte, og det er brukt 6,5 prosent i hotelleierselskap Pandox (uforandret). Også Olav Thon Eiendomsselskap har lagt til grunn 6,5 prosent for 2010, mens både Entra Eiendom og Norwegian Property har lagt seg på 6,3 prosent.
Eiendomsspar opplyser at andelen med eiendommer i Norgani Hotels er vurdert til kostpris, justert for valutakursendringer siden oppkjøpet. Eierandelen i Pandox og Norgani Hotels var ved utgangen av 2010 netto bokført til 1636 millioner kroner. Det er ikke foretatt en ny verdsettelse siden oppkjøpet høsten 2010.
Under verdsettelsenDTZ verdsatte i fjor høst hele Norgani-kjeden til 8,95 milliarder kroner, Kjøpesummen på avregningstidspunktet 20. oktober var brutto 8,5 milliarder kroner, netto 8,0 milliarder, etter fradrag for utsatt skatt på merverdier, rentederivater og arbeidskapital.
De nye eierne (Eiendomsspar og Sundt Eiendom) finansierte Norgani-kjøpet med 1,5 milliarder i egenkapital, 5,9 milliarder i langsiktig pantelån og sen selgerkreditt fra Norwegian Property på 600 millioner kroner til 5 prosent rente.
Avkastningen i Eiendomsspar-aksjen i 2010 var for øvrig ikke all verden i fjor, bare 2 prosent, inklusive et utbytte på 2,50 kroner per aksje. Aksjen ble ifølge kvartalsrapporten ved årsskiftet verdsatt til 109 prosent av beregnet substansverdi, og det er faktisk en nedgang fra 132 prosent for ett år siden.
