Leieprisvekst og økte eiendomsverdier
Andre halvår i fjor bekreftet at krisen er over i det nordiske eiendomsmarkedet, nå venter leieprisvekst og stigende eiendomsverdier.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det konkluderer eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) med i sin Nordic City Report for våren 2011. De økte eiendomsverdiene drives primært av vekst i leieprisene, fremfor et enda lavere avkastningskrav. Dette konkluderte nylig Akershus Eiendom med om det norske eiendomsmarkedet, JLLs norske samarbeidspartner.
JLL mener kontormarkedene i de nordiske storbyene er forbi stabiliseringsfasen og er over i en vekstfase. Dette gjelder for samtlige nordiske hovedsteder, med unntak av CBD-området i København, der man i fjerde kvartal i fjor så en mindre tilbakegang i leienivåene.
Kraftig vekstKontorleieprisene i de øvrige delene av Norden økte i 2010, spesielt i Oslo (13,4 prosent) og i Stockholm (8,1 prosent). Anslaget for Oslo er klart høyere enn det Cushman & Wakefield (Eiendomshuset Malling & Co) nylig kom frem til, men stemmer ikke overraskende godt overens med den seneste European Office Property Clock fra JLL.
JLL vurderer nå prime rent i Oslo, det vil si leieprisene for toppsegmentet i Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen, til 3400 kroner kvadratmeteren i året. I Stockholm er de tilsvarende nivåene 4000 svenske kroner per kvadratmeteren, og den forventede veksttakten gjør at man snart er tilbake på markedsnivåene før konjunkturnedgangen. I København er prime rent 1750 danske kroner per kvadratmeteren i året, i svenske storbyer som Göteborg og Malmö 2100-2200 svenske kroner.
Ledighetsutviklingen er ulikt fordelt, JLL er kommet frem til en økning i ledigheten i Oslo og København på 1,5 prosentpoeng, som strider mot undersøkelsen fra Eiendomsspar om Oslo-ledigheten, mens det har vært en nedadgående trend i de svenske storbyene og i Helsingfors.
Lav prime yieldDirekteavkastningskravet i Norden falt kraftig i 2010. Den sterkeste nedgangen var i Stockholm og Göteborg, med en nedgang på henholdsvis 75 og 115 basispunkter. Såkalt prime yield vurderes i disse byene nå til lave 5,0 prosent. JLL mener at tilsvarende avkastningskrav i Oslo er nede på 5,5 prosent, som Akershus kom frem til, som er en nedgang på 25 basispunkter fra i høst. I København er prime yield 5,0 prosent, i Helsingfors 5,6 prosent.
I 2010 var altså et lavere direkteavkastningskrav hoveddriveren til verdioppgangen. JLL venter at avkastningskravet til de beste eiendommene stabiliserer seg fremover, men at leieprisveksten fra i fjor vil fortsette. Det skyldes at vi går inn i en fase av konjunktursyklusen med akselererende oppjusteringer av leieprisnivåene, som gir grunnlag for ytterligere verdiøkninger.
JLL estimerer de svenske transaksjonsvolumene i 2010 til 95,5 milliarder svenske kroner, hvorav 37 milliarder i fjorårets siste kvartal. I Sverige økte volumene med 139 prosent fra 2009 til 2010. Akershus Eiendom har så langt telt opp transaksjoner i det norske markedet til 38,5 milliarder for fjoråret, en økning på ca 150 prosent sammenliknet med 2010.
Uvanlig raskt– Vi kan konstatere at gjeninnhentingen i leie- og transaksjonsmarkedet for kommersielle eiendommer har vært uvanlig rask. De lavere avkastningskravene er en direkte følge av et kraftig økende transaksjonsvolum og appetitt på det nordiske transaksjonsmarkedet. På årsbasis har man i gjennomsnitt sete en fordobling i transaksjonsvolumene for hvert kvartal siden fjerde kvartal 2010, uttaler Daniel Gorosch i JLL.
