Knuser alt og alle

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Høyt belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II er ett av fondene som ligger nærmest opp til Storebrand Eiendomsfond i mandat og belåning blant norske eiendomsfond. Dette fondet hadde 19,2 prosent avkastning i 2010, hvorav 9,2 prosent i fjerde kvartal. I gjennomsnitt skrev Aberdeen opp verdien av sine norske eiendommer med 5,8 prosent i løpet av 2010. 

Men i Storebrand Eiendomsfond, som forvaltes av Union Eiendomskapital, har de hyppig benyttede verdivurdererne  Akershus Eiendom og NEWSEC kommet frem til at fondets eiendommer fortjener en oppjustering på svimlende 15,2 prosent i fjerde kvartal. Det gjennomføres ifølge Tor Pedersen full verdivurdering av samtlige eiendommer per desember og juni hvert år.

Jevnt fordelt oppgang– Det er jevnt over en oppgang i eiendomsverdiene, og kun fire eiendommer har fått sine verdier skrevet ned, sier Tor Pedersen til NEnyheter. Det har ikke vært transaksjonsaktiviteter av betydning i fjorårets siste kvartal. Union Eiendomskapital har til tider hatt en vanvittig avkastning på salg av eiendommer, opp mot 175 prosent.

De høye oppskrivningene gir samlet sett det en avkastning på formidable 16,4 prosent i fjerde kvartal. Verdijustert egenkapital (VEK) for Storebrand Privat Investor ASA, som eier aksjene i Storebrand Eiendomsfond, var ved utgangen av desember 9,70 kroner per aksje, en oppgang på de nevnte 16,4 prosentene siden 30.9.2010. Direkteavkastningen i fjerde kvartal var derimot moderate 1,2 prosent. Rentesikringsavtalene bidro positivt med ca. 2 prosent i fjor.

Seks måneder– Avkastingen i fjerde kvartal var veldig god, men må også ses i sammenheng med at vi var ned 1,7 prosent i tredje kvartal. Verdivurderingen som er gjort, gjenspeiler jo verdiendringer for seks måneder, og det er derfor noe unyansert å si at avkastingen er 16,4 prosent i fjerde kvartal, supplerer Pedersen

Samlet sett var avkastningen for 2010 på totalt ca. 24 prosent Storebrands fond hadde altså i fjerde kvartal en dobbelt så høy avkastning som den akkumulerte avkastningen etter tre kvartaler. Fondets målsetting er årlig egenkapitalavkastning på 8-12 prosent, hvorav årlig utbytte i gjennomsnitt forventes å være 5-7 prosent.

Storebrand-fondets avkastning er også langt høyere enn KLPs. Når det gjelder sammenlikningen med KLP, påpeker Tor Pedersen at de ikke har et giret selskap/produkt, som gjør at avkastningsprofilen blir noe annerledes. Det er selvfølgelig et stort poeng, den høye belåningen på over 70 prosent i Storebrand Eiendomsfond gjør at egenkapitalavkastningen svinger langt mer enn for ubelånte fond og porteføljer, som det gjør i Aberdeen Eiendomsfond Norge II.

Ikke SÅ imponerendeDet er likevel mye å ta igjen, akkumulert avkastning ved utgangen av tredje kvartal for Storebrand  Eiendomsfond var beskjedne 4,7 prosent siden oppstarten av fondet ved halvårsskiftet 2006. VEK var 9,04 kroner ved starten 4,5 år siden. På det høyeste var VEK 13,47 kroner ved utgangen av 2007, på det laveste 6,68 kroner ved halvårsskiftet i 2009.

Storebrand Eiendomsfond har en portefølje på drøyt 60 eiendommer, som genererte 486 millioner kroner i leieinntekter i 2010. Hafslund, Plantasjen og Maske Gruppen er de tre største leietakerne, de står hver for 3,2-3,8 prosent av de totale leieinntektene.