Ikke SÅ godt betalt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Norwegian Property gjorde nylig et stort poeng av at de straffes av verdivurdererne for korte kontrakter med utløp for store leietakere. Entra Eiendom er rake motsetningen. De har den aller lengste gjenværende kontraktslengden av alle de større eiendomsselskapene, hele 10,6 år ved årsskiftet.

Men oppskrivningene i 2010 utgjorde «bare» 523 millioner kroner, under en tredjedel av KLPs. KLP har riktig nok en noe større portefølje, men Entra med Kyrre Olaf Johansen i soissen (bildet) har de sikreste leietakerne (80 prosent offentlige leietakere), de lengste leiekontraktene, og utleiegraden er høy (95,1 prosent). Likevel tilsvarer ikke fjorårets oppskrivninger mer enn drøyt 2 prosent av verdiene ved utgangen av 2010.

Hæ?NEnyheter har tidligere påpekt det besynderlige at det helstatlige eiendomsselskapet med de sikreste og lengste leiekontraktene var blant dem som tok de aller største nedskrivningene. Entra fortsatte å skrive ned verdiene der private aktører mente at nok er nok. 

Entra skrev riktig nok opp verdiene til slutt i 2009. Men det er påfallende at Storebrand Eiendomsfond, som riktig nok er belånt, kan skrive opp verdiene med 15,2 prosent fra juli til desember. Entra nøyer seg med beskjedne 99 millioner kroner i fjerde kvartal, tilsvarende 0,5 prosent av verdiene. Vital har så å si ikke oppskrivninger i 2010.

Edit: Tor Pedersen i Storebrand Eiendomsfond presiserer nå overfor NEnyheter at oppskrivningene av eiendomsverdiene i fondet slår ut med 15,2 prosent avkastningen på egenkapitalen, jfr. formuleringen om belåning.

Porteføljer er ikke identiske, eiendomsspesifikke, periodiske og geografiske forhold spiller inn, men forskjellene er mer enn påfallende. Entras verdivurderinger ved utgangen av 2010 baserer seg på en brutto yield på 6,9 prosent og en netto yield på 6,3 prosent, identisk med Norwgian Propertys yield, som tilsier god kvalitet i porteføljen.

Investeringseiendommene var ved utgangen av 2010 markedsvurdert til 20 061 millioner kroner, opp fra 18 455 millioner ett år tidligere. Kjøpene i fjor utgjorde 245 millioner kroner, påkostningene 710 millioner, mens Entra solgte eiendommer for 240 millioner.

Slått av ThonKonsernets rentebærende nominelle gjeld var ved utgangen av fjoråret 12 225 millioner kroner. Entra betaler i gjennomsnitt 5,1 prosent på sine lån, som er høyere lånerenter enn det Olav Thon Eiendomsselskap må ut med (4,5 prosent) og på høyde med Norwegian Property.

Andel fast og flytende rente i låneporteføljen er henholdsvis 70 prosent og 30 prosent. Denne sammensetningen påvirker selskapenes totale rentenivå.

Entra Eiendom AS inngikk 25. november 2010 avtale om salg av aksjeposten 45 prosent i Krambugata 3 AS, med overdragelse av aksjene  1. desember 2010. Selskapet eier Krambugata 3 i Trondheim, som er utleid til Choice Hotels. Kjøper var Ab Eiendommer AS, og Entra opplyser at kjøpesummen var basert på en eiendomsverdi på 175 millioner kroner.

Entra kjøpte ikke eiendommer i fjerde kvartal, men overtok Holtermanns veg 1 i Trondheim 15. november 2010. Eiendommen kan utvikles med ca. 43 000 kvadratmeter.

Økte behovEntra skriver ellers i rapporten at et flertall av leietakerne melder om økt behov for kontorarealer. Utleiegraden forventes derfor å stige noe i 2011. Selskapet planlegger en høy vedlikeholds- og rehabiliteringsaktivitet i 2011, som vil føre til noe høyere driftsutgifter i forhold til 2010.

Ifølge Entra planlegger bedrifter innenfor kontorintensive næringer som finans, informasjon og konsulentvirksomhet en økning i antall ansatte. Kontorledigheten er imidlertid fortsatt høy og bidrar til å holde gjennomsnittlig leiepriser uendret. Inflasjonsjusterte leiepriser er de samme som ved utgangen av 2009.

Entra skriver at leienivået i Bergen har vært stabilt gjennom hele 2010, og lav ledighet på lokaler i sentrum bidrar til en forsiktig økning i leienivået. Nivået på kontorledigheten i Trondheim ser ut til å ha stabilisert seg i siste halvår av 2010. Her  forventes det en utflating av leieprisene. I Stavanger-området er det økt optimisme i oljenæringene. Det gir økt aktivitet i leiemarkedet og lavere kontorledighet, men ledigheten er ikke tilstrekkelig lav til å gi stigende leiepriser.