Thon-krav: 6,5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av kvartalsrapporten til selskapet. De to seneste årene har dette kravet (gjennomsnittlig) variert mellom 6,3 og 6,8 prosent, 6,7 prosent  ved forrige årsskifte.  Avkastningskravet for enkelteiendommene ligger fra 5,6 prosent til 10 prosent.

5,6 prosent er noe under prime yield, uansett segment, ifølge Cushman & Wakefield (Eiendomshuset Malling &Co), mens Akershus Eiendom mener prime yield for kontoreiendommer er nede på 5,5 prosent.

6,5 prosent i avkastningskrav gir en markedsverdi, og dermed balanseført verdi av investeringseiendommene til OLT på 27 milliarder kroner. En økning/nedgang i avkastningskravet på 0,5 prosentpoeng tilsvarer en nedgang/økning i eiendomsverdiene på 1,8 milliarder kroner.

Årlige leieinntekter i OLT var ved årsskiftet økt til 1940 millioner kroner, opp fra 1740 millioner i 2009. Diskonterer man 1940 millioner med 6,5 prosent, tilsier det eiendomsverdier for 29 840 millioner kroner. Leieinntektsnivået i OLT har for øvrig økt med 46 prosent de seneste fem årene.

Olav Thon skrev opp eiendomsverdiene med 515 millioner kroner i fjerde kvartal, 1027 millioner på årsbasis. Kvartalsoppskrivningen representerer ca 2 prosent med utgangspunkt i eiendomsverdiene per 30. september.

OLT begrunner oppskrivningen i fjerde kvartal med høyere markedsverdi for enkelte større eiendommer, som følge av noe høyere leieinntekter og et redusert avkastningskrav.

Det børsnoterte eiendomsselskapet investerte i fjerde kvartal i fjor for 296 millioner kroner, ned fra 457 millioner i samme kvartal i 2009. Investeringene gjelder hovedsakelig i eiendomsprosjekter under oppføring, samt rehabilitering av eksisterende portefølje. Total tilgang i OLT ved kjøp/påkostninger i 2010 utgjorde 1721 millioner kroner, ned fra 2291 millioner i 2009.

Blant prosjektene under oppføring er Sørlandssenteret det klart største, senteret skal utvides med hele 51 000 kvadratmeter gjennom to byggetrinn i 2011 og 2013.

Utleiegraden for eiendomsporteføljen til OLT ved årsskiftet var høye 97 prosent. De senere årene har utleiegraden variert mellom 96 og 98 prosent. Ifølge OLT er forfallsstrukturen for leiekontraktene relativt balansert, med en gjenværende løpetid på ca fire år. Selskapet har små tap på leietakerne.

OLT betalte ved årsskiftet en gjennomsnittsrente, inklusive kredittmargin, på ca 4,5 prosent, opp fra 4,2 prosent for ett år siden. Renten er likevel ikke høyere enn det de lange byttelånsrentene i markedet er i dag, og over 1 prosentpoeng lavere enn prime yield.

Gjennomsnittlig rentebinding for lånene er 4,7 år. Samlede lån og kredittrammer fot OLT ved årsskiftet var 16 769 millioner kroner, eller 62 prosent av eiendomsverdiene. Benyttet del utgjorde 14,2 milliarder kroner, som gir 52,6 prosent i reell «loan to value».