Verdiøkning på 5,8 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av fjerdekvartalsrapporten som nå er klar for Aberdeens norske fond, samt Aberdeens asiatiske fond. Eiendomsverdiene i det ubelånte eiendomsfondet Aberdeen Eiendomsfond Norge 1 steg med 2,3 prosent i fjerde kvartal.

Kun to av fondets 27 eiendommer falt i verdi i kvartalet. I det høyt belånte Aberdeen Eiendomsfond Norge II hadde tre av 21 eiendommer i porteføljen negativ verdiutvikling fra oktober til desember i fjor. Best verdiutvikling av alle hadde Byåsen Butikksenter i Trondheim (bildet), med 7,7 prosent.

Aberdeen Eiendomsfond Norge I oppnådde en totalavkastning i 2009 på 9,9 prosent, Aberdeen Eiendomsfond Norge KS 1 10,9 prosent, mens Aberdeen Eiendomsfond Norge II klarte hele 19,2 posent. Avkastningen siden oppstarten for fem år siden for dette fondet er likevel i minus med 18,2 prosent.

Lange bestAberdeen påpeker i likhet med andre markedsaktører at det i 2010 var eiendommer med lange og/eller forlengede leiekontrakter, samt handelseiendommer, som hadde den beste verdiutviklingen.

Union Næringsmegling skrev i markedsrapporten for tredje kvartal i fjor at nesten alle omsetningene i markedet har lang gjenværende løpetid i kontraktene.

«Generelt etterspør markedet fortsatt eiendommer med lange kontrakter og lav risiko», supplerer Aberdeen i fjerdekvartalsrapporten. Eiendommer med korte leiekontrakter eller en viss arealledighet kommer gjennomgående svakest ut av vurderingene som gjennomføres hvert kvartal av tre eksterne verdivurderere.

5,75 prosentDet er en økt investorinteresse i markedet, og den økte investorinteressen har ført til at yielden for prime eiendom, altså direkteavkastningskravet til de beste eiendommene, har falt fra 6,75 prosent sommeren 2009 til 5,75 prosent ved utgangen av 2010. Det er på linje med det anslaget CB Richard Ellis ga i januar.

Enkelte sentralt beliggende næringseiendommer i de store byene og eiendom med spesielt gode kvaliteter og leiestruktur, kan ifølge Aberdeen trolig gå for en enda lavere yield. Forvalteren anslår yielden ved salget av Orklas hovedkontor på Skøyen i slutten av november til lave 5,6 prosent. Eiendommer på et litt lavere nivå kan fremover nyte godt av de lave yieldnivåene.

«Hvis interessen for de beste eiendommene fortsatt er like høy i kommende kvartaler, vil sannsynligvis mangelen på objekter til salgs i denne kategorien begynne å presse opp prisene på de nest beste eiendommene», skriver Aberdeen i rapporten.

Flatt, men…Forvalteren tror i utgangspunktet på en flat yieldutvikling i 2011. Det er imidlertid en risiko for at et stort press for å få investert kapital fører til noe lavere avkastningskrav på kort sikt. Deretter blir det en gradvis yieldøkning når lange renter begynner å stige.

Aberdeen mener videre at første del av oppturen i eiendomsmarkedet kom raskere enn ventet, som primært skyldes det kraftige yieldfallet i 2010. Forvalteren tror neste fase blir en leieprisdrevet verdioppgang kommer i årene 2012–2014.

For perioden fra 2011 til 2015 spår Aberdeen en gjennomsnittlig årlig ubelånt eiendomsavkastning på 8,3 prosent, men med store forskjeller i avkastningen. Både investorene og bankene vil være selektive i valg av prosjekter, og arealledigheten varierer til dels betydelig.

Foto: Aberdeen Property Investors