Kjøpte til 5,5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det anslår DTZ Research i sin seneste markedsoppdatering om det svenske eiendomsmarkedet. Vital eide fra tidligere om lag halvparten av det 90 000 kvadratmeterstore kjøpesenteret nord for Stockholm. Selskapet har opplyst at de betalte rundt 2 milliarder kroner for å løse ut den tidligere medeieren Länsförsäkringar. DTZ anslår kjøpesummen til 2.125 millioner svenske kroner.

Estimert direkteavkastning – yield – er altså lave 5,50 prosent for senteret hvor det også inngår kontoreiendommer. Det ville ha vært en svært lav yield i norsk sammenheng, men yieldnivået i Sverige er noe lavere enn i Norge (se nedenfor).

Acta solgte i desember unna en kjempestor boligportefølje til pensjonsfondet AP1. Prisen her var 7 milliarder svenske kroner, og DTZ vurderer yielden i denne transaksjonen til 5,40 prosent. Generelt har boligeiendommer et noe lavere avkastningskrav enn kommersielle eiendommer.

Men i transaksjonsoversikten til DTZ varierer yieldnivåene kolossalt, fra ekstremt lave 2,40 prosent for en boligeiendom til 10,25 prosent for en diversifisert portefølje. Salget av to kontoreiendommer i de sentrale delen av Stockholm skjedde til lave 5 prosent, altså en snau prosentenhet lavere enn direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene i Oslo. Prime yield i Stockholm toppet i første halvår 2009 på 5,50 prosent, langt lavere enn de tilsvarende nivåene i Oslo.

DTZ skriver i markedsoppdateringen at den såkalte prime yield er presset ned de seneste fire kvartaletne. De lave førsteårsyieldene (initial yield) i de svenske storbyene kan ses som et resultat av både tøffere konkurranse om de beste objektene, kombinert med økte leieprisforventninger blant investorene. Bankene er som følge av de økte forventningene blitt mer ivrige etter å låne ut til eiendom. De beste kontoreiendommene i Stockholm hadde ifølge Jones Lang LaSalle en leieprisvekst på 2,6 prosent i fjerde kvartal i fjor.

For de beste kontor- og handelseiendommene i Stockholm er nå netto yield 4,90 prosent, som er en nedgang på et halvt prosentpoeng i forhold til utgangen av 2009. I Göteborg og Malmö ligger de tilsvarende nivåene rundt 5,40-5,50 prosent, også dette en del lavere enn nivåene på Aker Brygge, Tjuvholmen og i Vika. I de svenske regionbyene anslås prime yield til 5,75-6,50 prosent.

Det er også et press nedover på yieldnivåene for de gode objektene under «prime». Slik blir det gjerne blir når de aller dyreste eiendommene er kommet langt nok ned i avkastningskravet og begynner å fremstå som dyre. Yieldforskjellen mellom «best» og «nest best» i Sverige har begynt å stabilisere seg, ettersom begge segmenter opplever yieldfall.

DTZ anslår videre transaksjonsvolumene i 2010 til å utgjøre 102,9 milliarder svenske kroner, en økning på 125 prosent sammenliknet med 2009. Stockholm er fremdeles det største markedet i absolutte volumer, men tendensen er at regionbyene øker dere relative markedsandel.  DTZ skriver at flere av transaksjonene har skjedd der kjøper tar over eksisterende finansiering fra selger.

Utlendingene stod for 12,9 milliarder av transaksjonsvolumene i 2010, hvorav en tredjedel av dette kom fra norske investorer. Det underbygger DTZs påstand fra september i fjor om at en ny norsk investeringsbølge er på vei innover det svenske markedet.