Renteoppgang ødelegger moroa

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Omsetningen av næringseiendom økte klart fra 2009 til 2010, omsatte volumer steg anslagsvis fra 15 milliarder kroner til drøyt 35 milliarder. En forklaring til oppgangen er at lånesituasjonen i bankene har bedret seg, en annen forklaring er at avkastningskravet (yielden) i markedet har falt.

Det er imidlertid ikke de såkalte swaprentene (byttelånsrentene) i markedet som skal ha æren for at yieldnivåene har falt det seneste halve året, snarere tvert imot.

– Fra å ha en swaprente på sitt laveste på 3,7 prosent i august 2010, er swaprentene i dag 4,5 prosent. Dette er en oppgang på over 21 prosent, sier senioranalytiker Jon H. Dahlberg Årstad i Newsec til NEnyheter. Swaprentene steg mer eller mindre kontinuerlig gjennom november og desember i fjor.

Disse byttelånsrentene brukes gjerne som referanserente på finansieringskostnadene i markedet. Oppå disse rentene legger bankene på en kredittmargin. Forsommeren 2010 opplevde aktørene i markedet høyere kredittspreader. Den seneste swaprenteoppgangen medfører ifølge Newsecs modeller at eiendomsinvestorene får redusert sin årlige nominelle avkastning på egenkapitalen (IRR) med 4,7 prosent.

– For å opprettholde avkastningen, måtte leienivået ha vært 4,8 prosent høyere, alt annet like, kommenterer Dahlberg Årstad.

Eller alternativt, hvis investorene skal opprettholde avkastningskravet til egenkapitalen, må investorene kjøpe eiendommen til en yield som er 20 basispunkter (0,20 prosentpoeng) høyere enn når swaprentene er lave.

Nå er det heldigvis for investorene flere faktorer enn swaprentene som bidrar til yieldnivået, og som dermed har bidratt til yieldnedgangen gjennom 2010. Prime yield, altså direkteavkastningskravet til de beste eiendommene, ligger for tiden for kontoreiendommer på anslagsvis 5,75-5,8 prosent.

– Newsec tror at swaprentene vil fortsette å stige moderat, men bankenes økte villighet til utlån, samt investors alternative plasseringsmuligheter, vil fortsatt presse yielden nedover inn i 2011, sier  Jon H. Dahlberg Årstad

Bankene strakk seg svært så langt under forrige oppgangsperiode i 2006 og 2007 i å belåne eiendommer, belåningsgraden var opp mot 80-90 prosent. Børsnoterte Norwegian Property er et godt eksempel på den (for) høye belåningen til feil tidspunkt, som har kostet aksjonærene dyrt.

Det er et stykke igjen til utlånsvilligheten fra 2007. Men øker bankene belåningen fra eksempelvis 70,3 prosent til 74,2 prosent, hvilket ifølge Dahlberg Årstad antakelig har skjedd, opprettholdes avkastningen på investorenes egenkapital. Jo høyere belåningen er, desto mer øker egenkapitalavkastningen i oppgangstider, og desto mer faller den i nedgangstider.