Store forskjeller i utviklingen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser tallene fra Eiendomsverdi Næring for andre halvår 2010, basert på faktisk inngåtte kontrakter i tredje kvartal. Snittkontrakten har holdt seg forbausende konstant siden første halvår 2009. For halvannet år siden måtte kontorleietakerne i Oslo typisk ut med 1550 kroner kvadratmeteren, som falt til 1530 kroner høsten 2010.

Så fikk vi en opptur i første halvår til 1550 kroner, men gjennomsnittet har så falt med 10 kroner til 1540 kroner. Det understreker at det på ingen måte er noen generell leieprisvekst på vei, som er i tråd med det næringsmeglerne har antydet.

De har pekt på at det i første rekke har vært en leieprisvekst i CBD-området (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen) og får støtte for det i tallene fra Eiendomsverdi Næring. Som tabellen under viser, har gjennomsnittkontrakten i CBD-området steget fra 2273 kroner våren 2010 til 2410 kroner nå i høst. Kontraktsnivået er likevel ikke tilbake på nivåene fra høsten 2009. Vi snakker altså om nye inngåtte kontrakter, ikke det eksisterende gjennomsnittet i området.

En annen prisvinner er Oslo indre sentrum, der økningen fra i vår er på over 10 prosent, fra 1502 kroner til 1670 kroner. Resten av indre by har derimot hatt en kraftig nedgang, fra 1503 kroner til 1267 kroner. Volumene kan påvirke tallene her, ved få inngåtte kontrakter er ikke statistikken helt dekkende.

Men vi ser også at snittet for nye kontrakter på Skøyen er klart ned, over 100 kroner til 1622 kroner, og er dermed på nivå med gjennomsnittskontrakten på Lysaker. Normalt regnes Skøyen som et noe dyrere område enn Lysaker. Ifølge den seneste markedsrapporten til Union Næringsmegling ligger snittlokalet på Skøyen på 1700 kroner per kvadratmeteren i året, det tilsvarende lokalet på Lysaker omsettes for 1550 kroner.

Den store taperen er imidlertid Nydalen, der fallet er på hele 24 prosent til lave 1202 kroner. Det er et unaturlig stort fall i løpet av et halvt år, og her må man se på det statistiske underlagsmaterialet. Tallene kan avvike noe fra det faktiske markedet, ettersom de baserer seg på mindre og tilfeldige utvalg.

Fallet samsvarer imidlertid med bekymringene for Nydalen som konsernsjef Olav Line i Norwegian Property (NPRO) kom med tidligere i høst. Nivået er også på høyde med det NPRO selv oppnår i Nydalen (1185 kroner), men dette er i hovedsak lange kontrakter inngått på begynnelsen av 2000-tallet.

Vi ser også av tabellen at det er et stort fall for kontorlokaler i Oslo ytre syd. Bryn-Helsfyr-området har derimot en økning på 100 kroner kvadratmeteren, som understreker at det er store lokale variasjoner i Oslo-området bak det relativt konstante gjennomsnittet.

 

Halvårlige leiepriser      2H 2010     1H 2010    2H 2009Vika-Aker Brygge241022732543Indre by sentrum167015021577Indre by 126715031462Skøyen162217451617Lysaker162616991659Nydalen120215761499Bryn-Helsfyr143013311289Oslo ytre øst10289761050Oslo ytre syd97012631313Oslo ytre vest147614181278Oslo154015501530Kilde: Eiendomsverdi Næring