Jekkes opp etter Orkla-transaksjon
Nordea jekker opp verdien av Norwegian Property (NPRO) etter salget av Orklas hovedkontor på Skøyen.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Forvirret? Vel, resonnementet er som følger:
Orklas hovedkontor ble nylig solgt til et syndikat sammensatt av Pareto Project Finance. Transaksjonsbeløpet og yielden (direkteavkastningen) er ikke offentlig kjent, men ifølge Finansavisen var nettoyielden lave 5,4-5,5 prosent, etter sterk konkurranse om eiendommen. Selgeren gikk til markedet med en pris som indikerte en yield rundt 5,9 prosent.
Nordea-analytiker Jørn B. Lyshoel har merket seg den lave yielden, som er godt under det som regnes som prime yield i markedet, altså direkteavkastningskravet for de mest attraktive eiendommene. Ifølge Lyshoel er transaksjonen den første med en nettoyield under 6 prosent, og den bekrefter Nordeas syn om at yieldnivåene har falt kraftig.
Men Orklas hovedkontor ligger på Skøyen, og ikke i CBD-området (Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen), områdene med de laveste yieldnivåene. Skøyen er ”bare” det nest beste området i Oslo.
NPRO har imidlertid i deres seneste kvartalsrapport verdsatt eiendommene på Skøyen til en netto yield på 6,2 prosent, mot 5,9 prosent for CBD-eiendommene. Orkla-transaksjonen er derfor 70 basispunkter lavere enn den seneste verdsettelsen til NPROs eiendommer på Skøyen.
Hvis selskapets eiendommer i CBD og på Skøyen verdsettes ut fra en netto yield på 5,5 prosent, tilsvarer dette 800 millioner kroner i økt verdijustert egenkapital, eller 1,6 kroner per aksje. Det er 15,2 prosent høyere enn det som ble angitt i tredjekvartalsrapporten (10,52 kroner). Verdsetter man hele NPROs portefølje ut fra 0,7 prosentpoeng lavere yield, gir det en verdiøkning på hele 2 milliarder kroner, eller 4 kroner per aksje.
Lyshoel tror nå at salget av Aker Hus (bildet), som måtte trekkes i juni, kan skje til en svært lav yield. Salgsprosessen ble avsluttet på grunn av manglende kapitaltilgang for kjøperne, og fordi budene ikke var i nærheten av det NPRO kunne akseptere. En yield på 5,5 prosent ville imidlertid ha priset Aker Hus til over 1,5 milliarder kroner. Bokført verdi av eiendommen er 1330 millioner.
Alt i alt er Orkla-transaksjonen svært oppløftende nyheter for NPRO og andre norske eiendomsselskaper. Lyshoel mener transaksjonen understreker det sterke norske transaksjonsmarkedet og det kraftige yieldfallet.
Han anbefaler ikke overraskende kjøp av NPRO og har et tolvmåneders kursmål på 12 kroner. NPRO-aksjen sluttet mandag på 10,15 kroner, en kursoppgang på 3,05 prosent.
