Prisvekst på 12 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste markedsrapporten til Union Næringsmegling. Det er det lavere avkastningskravet – yielden – som har drevet verdiene oppover. Union anslår den såkalte prime yield nå i fjerde kvartal til lave 5,80 prosent, som isolert innebærer en prisvekst for disse eiendommene12 prosent.

Prime yield ble i tredje kvartal i år vurdert å være 6,00 prosent og til 6,50 prosent for ett år siden. En investering med 70 prosent lånefinansiering ville alt annet likt gitt hele 40 prosent avkastning på egenkapitalen som følge av yieldfallet det seneste året.

CBD-eiendommer, altså eiendommer i Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen, og såkalte ”trofé-eiendommer”, kan ifølge Union få høyere prising fremover.

Snitt: 6,50 prosentNæringsmegleren har de seneste ukene registrert to transaksjoner på høyt 5-tall og en transaksjon til en nettoyield på 6,1 prosent. Hittil i år har Union notert 23 transaksjoner over 250 millioner kroner til en verdi av 18,36 milliarder kroner. Yieldintervallet for disse transaksjonene har ligget på 6,1-7,5 prosent, mens medianyielden har vært 6,50 prosent.

For transaksjoner mellom 50 og 250 millioner kroner er intervallet større, men medianen lavere, henholdsvis 5,75-9,4 prosent og 7,05 prosent. Gjenværende lengde på leiekontraktene har vært på ti-elleve år, som understreker at det primært omsettes eiendommer med lange, men også sikre leiekontrakter.

Men ifølge Union er det en viss tendens til flere omsetninger av eiendommer med ”ordinære” løpetider på leiekontraktene. Enkelte banker skal være noe mer positive til å finansiere slike kjøp, uten krav til sidesikkerhet.

Mange prosesserUnion skriver at de nylig har avsluttet flere salgsprosesser og er i såkalt due dilligence på diverse eiendommer. Det ble nylig rapportert om et hektisk førjulssalg fra bransjen. Næringsmegleren registrerer makrousikkerheten, men totalt sett mener Union det er sannsynlighetsoverekt for en god vekst i økonomien i 2011. For aktørene i eiendomsmarkedet innebærer det flere transaksjoner, en marginal nedgang i yieldnivåene og svakt stigende leiepriser.

Det er fortsatt et høyt yieldgap i markedet, som isolert er et godt kjøpssignal. Yieldgapet er med Unions anslag 1,6 prosentpoeng mellom prime yield på 5,80 prosent og den tiårige byttelånsrenten (swaprenten) på 4,20 prosent. Snittet de seneste 10 årene er et gap på 1,2 prosentpoeng.

Anslaget for de totale transaksjonsvolumene i 2011 er fortsatt 35-40 milliarder kroner, som tilsier 150 prosent vekst i volumene sammenliknet med fjoråret. Så langt i år har Union notert 85 transaksjoner over 50 millioner kroner på til sammen 26,1 milliarder kroner. Ti større transaksjoner utgjør 54 prosent av salgsvolumet.