Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det ble fredag kjent at Winta Eiendom (Lars Windfeldt) og FG Eiendom på 50-50 basis hadde kjøpt hovedkontoret til Siemens for 321 millioner kroner. Kjøpet baserer seg på en verdimodell som består av tre elementer:
Eksisterende bygg på 47 000 kvadratmeter, et nytt hovedkontor til Siemens på drøyt 20 000 kvadratmeter, inkludert en langsiktig leiekontrakt, samt et ytterligere utbyggingspotensial av tomten på 28 000 kvadratmeter.
Langsiktighet– FG Eiendom og jeg er interessert i denne typen prosjekter, men erfaringsmessig er det ikke så mange aktører som er det. Man må ha den nødvendige langsiktigheten, og det tar tid å få inn de riktige leietakerne. Men det var jo en håndfull aktører med i budprosessen, sier Lars Windfeldt (bildet) til NEnyheter.
Gjenværende tomteareal kan alternativt selges til kanskje 60-80 millioner kroner, men målet er ifølge Lars Windfeldt en fullt utviklet tomt på til sammen 76 mål.
Dagens eiendomsmasse består av seks bygg, med blant annet et underjordisk tunnelsystem mellom byggene. Siemens flytter inn vegg i vegg med dagens bygg og legger beslag på to av planlagte fem lameller og har opsjon på ytterligere én.
70 millionerDe to nye eierne vil etter det NEnyheter forstår frem til årsskiftet 2013/2014 motta i underkant av 1000 kroner kvadratmeteren i årlige leieinntekter for de 47 000 kvadratmeterne. Siemens skal besørge eier- og driftskostnadene. Når byggene er oppgradert i takt med reutleien, regner Lars Windfeldt med rundt 1500 kroner kvadratmeteren fra nye leietakere, drøyt 70 millioner kroner i årlige leieinntekter.
– De som flytter inn, får skreddersøm. Det blir et spisset produkt som vi kaller Siemens Business Park. Vi retter produktet inn mot bedrifter innenfor engineering og teknologi. Slike rene kontorbusinessparker ikke så vanlig i Oslo, men mer vanlig i Stockholm og Helsingfors, sier Lars Windfeldt.
Diversifisering– Målbildet er at de oppgraderte lokalene skal fylles opp med 20-40 leietakere. Vi vil heller ha mange og mindre leietakere fremfor få og større, på grunn av diversifiseringseffekten.Risikoen i prosjektet ligger i reutleien av de 47 000 kvadratmeterne. Økern og Østre Aker vei er mer krevende kontorsegmenter. Samtidig er det en verdi at Siemens har vært her i 40 år og vil være der i lang tid fremover, fortsetter han.
Erfaringene fra Forsvarets Overkommando er ifølge Windfeldt at det kan ta seks til syv år før alt er leid ut i så store bygg utenfor de tradisjonelle kontorclusterne, som det nåværende Siemens-hovedkontoret.
– Vi regner med at det vil ta fem til seks år å fylle opp eiendommen og komme ned på kanskje 5 prosent ledighet, sier Windfeldt. Med andre ord er vi da fremme i 2018-2019.
Topp kvalitetNybygget til Siemens blir ifølge Windfeldt et høykvalitetsbygg. Leieprisen her og i de andre nybyggene blir derfor høyere enn i de oppgraderte byggene. Topp leieprisnivå i dagens marked oppover Groruddalens vestside ligger rundt 1700 kroner kvadratmeteren. Forutsetter vi snaue 1600 kroner kvadratmeteren i leieinntekter fra 97 000 kvadratmeter, gir det 150 millioner kroner i årlige leieinntekter.
Rom Eiendom og Aspelin Ramm Gruppen fikk 857 millioner kroner og en gevinst på 107 millioner da de i oktober solgte det 44 000 kvadratmeterstore nybygget til Norsk Medisinaldepot i Alf Bjerckes vei, ikke langt unna.
Det tilsvarer 19 500 kroner kvadratmeteren i salgspris. Winta Eiendom og FG Eiendom betaler nå lave 7000 kroner kvadratmeteren for eksisterende eiendomsmasse.
2,3 milliarderYielden for Norsk Medisinaldepot var skarpe 6,5 prosent. Langsiktige leiekontrakter med solide leietakere verdsettes i dagens marked. Med 6,5 prosent yield og 150 millioner i leieinntekter, tilsvarer en fullt utbygget og utleid Siemens-eiendom verdier for 2,3 milliarder kroner.
Fratrukket kjøpesummen og 1 milliard i beregnede investeringer, kan bruttogevinsten dermed bli 1 milliard. Med 7 prosent yield, snakker vi fremdeles om verdier for over 2,1 milliarder kroner, drøyt 21 000 kroner kvadratmeteren, gitt en fullt utviklet tomt. Windfeldt og Höegh Eiendom kan ha tjent opp mot en halv milliard da de kjøpte Forsvarets Overkommando.
– Vi har et eierperspektiv på minst åtte til ti år. Er vi dyktige og har stayerevne, kan dette bli veldig hyggelig, kommenterer Winfeldt
Ikke på ”spekk”Oppgraderingen av dagens bygg begynner ikke før Siemens flytter ut før ved årsskiftet 2013/2014. Det blir ingen storstilte oppgraderinger og utvikling av den gjenværende delen før leietakere er på plass, og alle investeringer vil gjøres opp mot inngåtte kontrakter.
– Vi setter ikke i gang med en oppgradering eller nybygg på spekulasjon, noe annet ville være særdeles uklokt. Da risikerer man fort å slippe opp for kontanter, sier Lars Windfeldt.
Foto: Ina W. Wesenberg/Kolonihaven.no
