Bjerke advarer mot marginjubel
Jørn B. Lyshoel i Nordea hyller attraktive utlånsmarginer, men DnB NOR-sjef Rune Bjerke heller kaldt vann i marginblodet.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Lyshoel sendte tirsdag ut en liten oppdatering der overskriften er at gjeldsfinansiering av eiendomsselskaper nå skjer til attraktive marginer for selskapene. Steen & Strøm har ifølge analytikeren nylig gjennomført en vellykket obligasjonsutstedelse på 600 millioner kroner med første prioritets pant i eiendommene. Dette er et 3-års lån med forfall 29. oktober 2013, der eiendomsselskapet skal betale NIBOR + 90 basispunkter.
Olav Thon Eiendomsselskap var nylig ute i markedet og hente inn 600 millioner kroner over fem år, til NIBOR + 110 punkter, altså litt dyrere enn Steen & Strøm. Til gjengjeld er løpetiden lengre, og dermed usikkerhet noe større. En indikativ prising for Olav Thon i juni tilsa imidlertid 170 basispunkter, så det har vært en betydelig marginnedgang.
Jørn B. Lyshoel skriver at kredittmarginene er høye i forhold til nivåene fra 2007 på 20-30 basispunkter. På den andre siden er rentenivået mye lavere. 3-måneders pengemarkedsrenter ligger for tiden rundt 2,5 prosent, mot hele 6 prosent i 2007.
Lyshoel peker derfor på at eiendomsselskapenes finansieringskostnader ligger rundt 3,5 prosent, mot vel 6 prosent for tre år siden. I juni 2007 var direkteavkastningen for de beste kontoreiendommene – prime office yield – lave 4,8 prosent, ifølge Lyshoel.
Med andre ord betalte selskapene mer i rentekostnader enn direkteavkastningen, som er et sikkert faretegn på en korreksjon av verdiene. I dag ligger det tilsvarende avkastningskravet på snaue 6 prosent, altså godt over 200 basispunkter høyere enn lånekostnadene for gode selskaper. Yieldgapet er historisk høyt, og Lyshoel mener yieldnedgangen vil fortsette i takt med at kredittmarkedene bedrer seg ytterligere.
Men på DnB NOR Næringsmeglings store markedsseminar tirsdag advarte Rune Bjerke de som tror at vi igjen vil oppleve de lave bankmarginene fra 2007.
– Det er utopi å tro at vi kommer tilbake til marginene før bankkrisen, sa Bjerke, og viste til at DnB NOR nylig hentet penger i markedet til drøyt 100 basispunkter i margin. Han trakk også frem at to større sparebanker nylig var i markedet og skaffet seg 500 millioner euro til marginer på 135-180 basispunkter.
Ifølge den seneste bankundersøkelsen til Union Næringsmegling har gjennomsnittlig bankmargin i trygge kontorprosjekter gått ned fra 161 basispunkter i første kvartal, via 155 punkter i andre kvartal til 141 punkter i august. Steen & Strøms og Olav Thons lånemarginer er derfor hyggelig målt mot dette, men godt over de 50-60 punktene gode prosjekter ble finansiert til i 2007.
