10 prosent oppside

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser tall fra Eiendomsverdi Næring basert på deres seneste gjennomgåelse av Oslo-leiene i kontormarkedet. En typisk leiekontrakt i kontormarkedet har typisk fem års løpetid, snittkontrakten i Eiendomsverdi Nærings beregninger ligger mellom fire og fem år.

Av tabellen under fremgår det at gjennomsnittlig markedsleie i Oslo ved utløpet av første halvår lå på 1510 kroner, 60 kroner lavere enn i forrige undersøkelse. De inngåtte kontraktene fra fem år siden ligger altså 10 prosent lavere enn dette og har derfor et potensielt ”uplift”.

Det gjelder særlig kontraktene i Vika-Aker Brygge-området (CBD) og indre by, potensialet her er henholdsvis 16 og 17 prosent. I indre by sentrum er derimot kontraktene ”overvurderte” (røde tall) med 4 prosent i forhold til hva som kan oppnås i dagens marked.

For neste år er gapet betydelig lavere, kun 2 prosent i gjennomsnitt, gitt at markedsleiene ikke stiger ytterligere. 2006-kontraktene ble inngått på et høyere nivå, det var et marked på vei oppover. De indre delene av sentrum er igjen verstingen, med 12 prosent overprising sammenliknet med gjeldende markedsleier.

For 2012 ser det til dels ganske ille ut, ettersom sammenlikningsgrunnlaget er 2007, da leiemarkedet nådde toppen. Her ligger det an til en generell nedjustering på 3 prosent hvis leiemarkedet ikke bedrer seg de to kommende årene. Oslo ytre syd kan gå på en smell på hele 25 prosent, de indre selene av sentrum 20 prosent. Kun i indre by ellers og på Bryn-Helsfyr ser det bra ut, gitt dagens markedsleier, potensialet er respektive 6 og 8 prosent.

Vi ser ellers at Eiendomsverdi Næring opererer med 2410 kroner som gjennomsnittsleie i CBD-området, altså Vika-Aker Brygge. Tallet er 90 kroner høyere enn det Eiendomsverdi Næring kom frem til i vår, som bekrefter at det er økte CBD-leiepriser.

Den jevne leietaker i Oslo sentrum betaler ikke mer enn 1400 kroner, og det er en nedgang på 75 kroner fra forrige undersøkelse. På Skøyen, som er det nest dyreste området, er en typisk leiepris snaue 1700 kroner, mot 1750 kroner i forrige rapport. 

Aller verst er det i Nydalen, her er nå gjennomsnittsleien nede på 1420 kroner, mot 1700 kroner i vår. Til tross for mye ”pepper” mot Nydalen”, er dette likevel et overraskende og uforklarlig stort fall på så kort tid, som trolig også må tilskrives statistiske feilkilder og sannsynligvis svært få innrapporterte kontrakter. I forrige undersøkelse var oppgangen ditto stor.

Oslo ytre syd er ned fra 1200 kroner til 1000 kroner, som også er vanskelig å forklare. Vi snakker for begge områdene om en nedgang på 16-17 prosent i løpet av noen måneder.

Konklusjonene er uansett nokså klare: Det er bare i CBD-området at de gjennomsnittlige leieprisene har økt i første halvår, for de andre områdene er det nedgang.

Avvik markedsleie/utløpsleie  Markedsleie    Avvik 2010    Avvik 2011    Avvik 2012Vika-Aker Brygge241016 %8 %-2 %Indre by sentrum1400-4 %-12 %-20 %Indre by sentrum146017 %7 %6 %Skøyen16800 %1 %-4 %Lysaker159010 %7 %-4 %Nydalen14204 %-1 %-4 %Bryn-Helsfyr140010 %11 %8 %Oslo ytre øst9700 %-18 %-10 %Oslo ytre syd1000-7 %-8 %-25 %Oslo ytre vest13708 %0 %-6 %Oslo151010 %2 %-3 %Kilde: Eiendomsverdi Næring