Mest bekymret for Nydalen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Slik ordla konsernsjef Olav Line i Norwegian Property (NPRO) seg på et seminar om bygg- og anleggsmarkedet i Oslo onsdag, i regi av finansanalytikerforeningen (NFF). EDB Business Partners´ og ErgoGroups fraflyttinger i Nydalen gir utfordringer i lokalmarkedet.

– Jeg er bekymret for Nydalen på kort sikt. Vår strategi her har vært å låse fast alle kontraktene vi har. Jeg er også litt bekymret for Lysaker og Fornebu. Det er blitt billigere å bygge, og det er blitt flere aktive konkurrenter der ute, som er til stor glede for leietakerne. På Fornebu og Lysaker er det derfor blandede utsikter. Statoils villighet til billige fremleier blir sikkert også stor, sa Line om utviklingen på Lysaker/Fornebu fremover.

– Fryktelig billigHan gjorde de lave byggekostnadene til et poeng, som vil smitte over på leiemarkedet.

– Vi har fått et tilbud i Stavanger til 10 000 kroner kvadratmeteren. Det er mulig at dette er en innsalgspris, men selv om vi legger på 20-30 prosent, er det fortsatt fryktelig billig. De lave byggeprisene vil føre til et press på leieprisene.

Line mener det er bare deler av Oslo som har passert kl 18 etter den såkalte Office Property Clock til Jones Lang LaSalle, med andre ord at leieprisene har begynt å stige.

– I CBD-området er det stor vilje til å betale godt for lokalene, og bedre enn det som fremkommer i analysene til Eiendomsverdi Næring, men ellers er det flatt. Det er en stor treghet i sekundærmarkedene i Oslo, sa Line og ga arealledigheten mye av skylden.

Krevende leietakereNPRO-sjefen konstaterer at leietakerne er blitt mer krevende enn tidligere, og preferansene har endret seg. Det gjør at NPRO nå må bruke fra 2000-10 000 kroner kvadratmeteren i oppgraderinger for å tilpasse seg den endrede etterspørselen, det handler om ”mye penger”.

Et godt eksempel på det, er de forestående reforhandlingene med Nordea i Middelthuns gate, der Nordea har stilt betydelige krav til arealomdisponereringer. Olav Line er langt fra sikker på at de kommer i mål.

– Hvis vi lykkes, skyldes det at vi har rukket å springe raskt etter. Hvis vi mislykkes, viser det faren når det går for lenge uten en god kontakt med leietakeren. Lærepengen fra Nordea er at vi ikke fanget opp før for syv måneder siden hva de egentlig var ute etter, sa Line til forsamlingen.

Høy yieldspreadOppsummert for 2011 venter NPRO at det blir en vekst i CBD-leiene, mens de andre områdene får en flat leieprisutvikling eller en svak vekst. Den høye yieldspreaden vil føre til noe lavere yieldnivåer fremover, som er på linje med det Akershus Eiendom spådde i sin seneste markedsrapport.

Line er opptatt den store forskjellen mellom lånerentene og direkteavkastningen fra eiendom, den såkalte yieldspreaden.

– Jeg er forundret over at salgsvolumene ikke er høyere, og det er ubegripelig at egenkapitalkjøperne ikke er mer aggressive i markedet, sa NPRO-sjefen.