Enige om 24 mrd. i eiendomssalg
Et uforklarlig høyt sprik i transaksjonsanslagene til Newsec og Akershus Eiendom har sine logiske forklaringer.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NEnyheter skrev mandag at Newsecs seneste anslag for transaksjonsvolumene i det norske næringseiendomsmarkedet i tredje kvartal var hele 12 milliarder kroner, og 29 milliarder etter tre kvartaler. Et overraskende høyt anslag, og langt over tallene som Akershus Eiendom er kommet frem til i sin seneste markedsoppdatering (se under).
Men nå viser det seg at Newsecs estimat refererer seg til gamle estimater, som inkluderer hele Norgani-transaksjonen på rundt 8 milliarder kroner. I tillegg bekrefter Nils Arne Gundersen i Newsec at det ble gjort noen andre forutsetninger for estimatene som ikke holder helt stikk.
– Vi ser at aktivitetene i tredje kvartal ble lavere enn forventet, og at en del transaksjoner skyves over i fjerde kvartal. Hva vi faktisk har registrert av transaksjonsvolum for tredje kvartal, er 4,6 milliarder kroner, inkludert kun den norske delen av Norgani, sier Gundersen til NEnyheter.
Akershus Eiendom la derimot på tirsdagens store presentasjon i Oslo frem lave 22 milliarder kroner som estimat for omsetningen etter tre kvartaler. Men analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom sier til NEnyheter at det er eksklusive Norgani, også den norske delen av transaksjonen. Akershus har også kommet frem til et transaksjonsvolum på rundt 5 milliarder i tredje kvartal. Med andre ord er de to næringsmeglerne ganske så enige, og enigheten gjelder også volumene for hele 2010.
– Vi tror på 35-40 milliarder kroner for 2010. Det har ikke vært noen grunn til å ta opp estimatene i forhold til tidligere anslag, sier Eggen til NEnyheter. Med andre ord er det ikke noen tegn til større aktiviteter i markedet nå enn hva det så ut til å bli i sommer. Nils Arne Gundersen tror imidlertid på et godt fjerde kvartal.
– Totalt volum i år blir bra, og vi forventer stor aktivitet i fjerde kvartal, sier han. Gundersen og Newsec tror årsvolumene kan komme opp mot 40 milliarder kroner, altså på linje med anslagene til Akershus Eiendom.
Akershus Eiendom går for øvrig ut med svært lave anslag for direkteavkastningen til de beste kontoreiendommene, såkalt prime office yield.
– Vi ser tegn til yieldnivåer under 6 prosent for lange og gode leiekontrakter. Vårt estimat er 5,75 prosent, det kan til og med gå enda lavere for veldig bra bygg, sa Ragnar Eggen på presentasjonen. Overfor NEnyheter utdyper han det med at 5,75 prosent er retningen de ser i markedet, Akershus har ikke registrert faktiske transaksjoner til en så lav yield.
For 2011 er estimatet 5,5-5,75 prosent, altså en svakt fallende yieldkurve. Det er primært fallet i de lange rentene som trekker yielden nedover, og som gjør at investorene fortsatt har positive marginer etter lånekostnadene, anslagsvis 25 basispunkter i dagens marked.
