Vi er over bunnen
Eiendomsverdiene HAR passert bunnen, hvis noen skulle være i tvil.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Akershus Eiendom er i hvert fall ikke i tvil.
– Våre verdiindekser har passert bunnpunktet, slo analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom fast på høstforumet for næringsmeglere torsdag.
Men de ulike segmentene har hatt en nokså forskjellig verdiutvikling siden toppen ble nådd i 2007, og det er fremdeles et stykke igjen til toppen. Hvis vi begynner med kontoreiendommer med lange kontrakter, ligger de på 87 prosent av toppverdiene for snaue tre år siden, skal vi tro Akershus Eiendom. For kontorer med korte kontrakter, er verdinivået imidlertid bare på 73 prosent.
– Lange kontrakter er veldig populære, fortalte Eggen forsamlingen.
Kjøpesentre er det segmentet som er nærmest toppen, på ca 90 prosent av de historiske toppnivåene, mens logistikkeiendommer ligger på 84 prosent av ”all time high” (nominelle verdier).
Direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene var i 2007 på lave 5,25 prosent, da verdiene var på topp. Da eiendommene nærmet seg bunnen mot slutten av 2008/begynnelsen av 2009, lå den såkalte prime yield på 6,75 prosent, som var yieldtoppen i denne konjunktursyklusen. Så har yieldfallet bidratt med rundt 10 prosent av verdiøkningene.
– Prime yield er 6 prosent. Rentebildet skulle tilsi at det er potensial for litt mer fall, sa Ragnar Eggen. NEnyheter skrev nylig om det rekordhøye yieldgapet i USA, og i Norge er det også et høyt gap mellom direkteavkastningen og byttelånsrentene i markedet. De lange rentene er kommet ned, som øker forskjellene.
Analysesjef Eggen trakk videre frem noen eksempler på salg i år og til hvilke yieldnivåer de ble omsatt for. Salget av Skattekvartalet skjedde til en yield på 6,1 prosent, mens Eiendomsselskapet Værste i sommer solgte syv eiendommer for 612 millioner kroner til en yield på lave 6,2 prosent.
– Yielden var noe overraskende, vi hadde ventet yielden 20-30 basispunkter høyere enn det, men beliggenheten betyr ikke så mye når det er snakk om statlig leietaker og 20 års leiekontrakter, kommenterte Ragnar Eggen. Statlige og kommunale leietakere står totalt for over 80 prosent av de 41,5 millionene i årlige leieinntekter fra eiendommene.
Akershus Eiendom tror fremdeles på et transaksjonsvolum i år på 40 milliarder kroner, etter at vi passerte 20 milliarder denne sommeren.
