Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ringnes sier til NEnyheter at det var særlig to forhold som gjør at Pandox kjøper Norgani fra Norwegian Property (NPRO).
– Det er kombinasjonen av timing og den prisen vi må betale. Historisk er prisen vi må ut med attraktiv, kjøpesummen var 11,2 milliarder kroner i oktober 2007. Vi har også interesse av å se på noen av våre egne dealer. Vi solgte tolv hoteller til Norgani for 1,2 milliarder kroner og kjøper dem tilbake for ca 1,1 milliarder, en rabatt på ca 10 prosent. Cappelli solgte finske hoteller for 207 millioner euro og kjøper dem tilbake for 160 millioner euro, en rabatt på 13-14 prosent, sier eiendomsinvestoren.
Han sier videre at etter to år med nedgang, er hotellmarkedet i ferd med å snu, særlig i Sverige og Finland, der 70 prosent av Norganis hoteller befinner seg. Flesteparten av hotellene oppnår prosentvis prising, og RevPar (inntektene per tilgjengelig rom) er i ferd med å øke igjen.
– I Oslo er bildet noe mindre gunstig, og heldigvis utgjør Danmark bare 4 prosent av Norganis portefølje, nyanserer Ringnes totalbildet.
Ulikt utgangspunktRingnes sier de har kastet blikket på Norgani lenge, fordi transaksjonen føles industrielt riktig, men den har vært veldig avhengig av den riktige prisen.
– Dealen er mulig, fordi utgangspunktet til selskapene er så forskjellig. Det var lite penger i NPRO, de hadde ikke mulighet til å følge opp Norgani, mens vi er i motsatt posisjon og sitter med penger etter å ha solgt oss ut. Vi har tvert imot vært skuffet over ikke å ha fått kjøpt noe de seneste årene, fordi det ikke har vært noe å få tak i. Transaksjonen føles riktig for begge parter, sier Ringnes.
Pandox planlegger å bruke 1 milliard på Norgani, hvorav 500 millioner kroner med en gang.– Vi regner vår avkastning på kjøpesummen pluss 500 millioner kroner, sier Christian Ringnes.
7 prosent– Hadde dere på forhånd definert et pristak? – Ja, det hadde vi, og vi endte selvfølgelig opp med å betale mer enn dette, svarer Ringnes litt lurt.
– Vi har regnet ut en avkastning på 7 prosent ut fra en investering på 8,8 milliarder, men transaksjonen er selvfinansierende, fordi investeringen tilsvarer en yield på 7 prosent. Så har vi finansieringskostnader på 5 prosent, og da sitter vi igjen med 2 prosent til avdrag, utbytte og årlige rehabiliteringskostnader på 150 millioner kroner. Men det er et etterslep her, så vi må bruke 100 millioner kroner mer de første fem årene, og vi skal bruke 500 millioner innen ett år, fortsetter han.
Totalsummen er på 8,3 milliarder kroner, men justert for skattemessige ting og andre forhold havner den såkalte enterprise value av Norgani på 7,9 milliarder. Pandox går inn med 1,6 milliarder kroner i egenkapital, mens den nåværende fremmedfinansieringen i Norgani utgjør 5,7 milliarder kroner. Pandox er i tillegg innvilget en selgerkreditt av NPRO på 600 millioner kroner.
De nye eierne trenger altså ikke å hente inn penger for å finansiere det store oppkjøpet. – Nei, vi er fremdeles i en meget solid finansiell posisjon etter kjøpet, kommenterer Ringnes.
Uendret maktbalanse– Hvordan påvirker denne transaksjonen markeds- og maktbalansen? – Jeg tror ikke det blir noen forskjell. Norgani var største spiller i Norden, mens Norgani og Pandox var like store hvis vi ser på leieinntekter og antall rom. Nå blir vi dobbelt så store, men jeg tror ikke dette flytter maktbalansen. Begge selskapene jobber med felles kjente aktører, vi kjenner alle Norganis hoteller ganske godt, sier Christian Ringnes.
Ringnes sier det blir organisatoriske endringer i Norgani fremover, og det pågår nå samtaler med nøkkelpersoner der. Samtidig vil Ringnes gjerne ha med mennesker fra Norgani som er verdifulle for satsingen fremover.– Det blir nok noen restruktureringer, totalt får vi hele 128 hoteller i hele systemet. Det er sannsynlig at vi selger ut noen av dem i løpet av et to-tre år, forteller Christian Ringnes.
