CBD er verstingen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter har gjengitt ganske mange markedsrapporter de seneste månedene om at leieprisene har snudd i prestisjeområdet Vika-Aker Brygge, det såkalte CBD-området. Kommentarene har riktig nok gått ut på at det er særlig i toppsegmentet, altså prime, at man nå begynner å se en økning. Det er mulig, men tallene for gjennomsnittseiendommene i CBD viser noe helt annet.

Eiendomsverdi Næring har trolig det mest pålitelige og omfattende statistikkgrunnlaget for registrering av leiepriser. Tallene er basert på faktisk inngåtte kontrakter som er innrapportert fra et stort utvalg bidragsytere, selv om tallene av ulike årsaker i noen tilfeller kan divergere fra det faktiske markedet.

Men i tabellen under har vi gjengitt gjennomsnittlige nominelle leiepriser per kvadratmeter per første halvår 2010 (Korreksjon: Eiendomsverdi Næring presiserer overfor NEnyheter at Malling & CO har brukt tallene for første kvartal), samt prosentvis utvikling fra andre halvår 2008 og ikke minst fra andre halvår 2009. Den sistnevnte kolonnen er kanskje den mest interessante. Tallene fra Eiendomsverdi viser at gjennomsnittsleien i første kvartal 2010 har falt med 8,8 prosent i CBD-området. CBD har den største prosentvise nedgangen av alle delområder i Oslo.

Gjennomsnittskontrakten var ved utgangen av første kvartal nede på 2320 kroner, et godt stykke unna de drøyt 3000 kronene  næringsmeglerne selv opererer med for ”prime”, inklusive Malling & Co, som har gjengitt Eiendomsverdi-tallene i sin seneste markedsrapport. Ved årsskiftet var gjennomsnittsleien i CBD 2543 kroner, mens den var nesten 3000 kroner for drøyt halvannet år siden. Fallet siden den gangen er på 22,1 prosent. CBD-området er det mest volatile kontorsegmentet i markedet, akkurat dét er ingen overraskelse.

Malling & Co skriver selv i markedsrapporten om CBD-området, at i første halvår har det vært merkbart høyere aktivitet i leiemarkedet, og prisene for de beste lokalene har passert bunnen. Men det er fortsatt betydelig arealledighet i området. Arealtellingen viser en ledighetsrate på drøyt 10 prosent hvis man inkluderer arealer som annonseres som ledige eller som blir ledigstilt innenfor tolv måneder.

Ifølge Malling & Co er det fremdeles 12 000 kvadratmeter med ledige lokaler i Storebrand-bygget på Filipstad, den samme ledigheten er det i Munkedamsveien 35 og 45.

For Oslo totalt sett, og særlige enkeltområder er derimot utviklingen slett ikke så gal i årets tre første måneder. Totalt sett har leieprisene økt med 2,6 prosent, fra 1530 kroner til 1570 kroner. I Nydalen er oppgangen pene 13,5 prosent, fra 1500 kroner til 1700 kroner, faktisk identisk med oppgangen fra andre halvår 2008. Det er verdt å merke seg Nydalens økning det seneste halvannet året, likeledes utviklingen i indre by i denne perioden.

Oslo ytre vest kan vise til nærmere 12 prosent økning i første halvdel av 2010, mens på Skøyen er nå gjennomsnittsprisen oppe på 1750 kroner per kvadratmeter. I Oslo ytre syd og i de indre delene av sentrum er det derimot en betydelig nedgang fra høsten 2009.

Halvårlige leiepriser1H 20102H08-1H102H09-1H10Vika-Aker Brygge2320-22,1 %-8,8 %Indre by sentrum1474-21,1 %-6,5 %Indre by 1573 13,2 % 7,6 %Skøyen1749 -3,1 %  8,2 %Lysaker1714  -0,3 % 2,6 %Nydalen170113,5 %13,5 %Bryn-Helsfyr1322 -3,1 % 2,6 %Oslo ytre øst1007-13,9 %-3,9 %Oslo ytre syd1200 -0,4 %-8,6 %Oslo ytre vest1430 -9,7 %11,9 %Oslo totalt1570 -3,1 % 2,6 %Kilde: Eiendomsverdi Næring/          Malling & Co Eiendomsrapport 1H 2010