Opp mot 175 prosent avkastning

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av Union Eiendomskapitals kapitalforvaltningsrapport for 2010. Union har i en oversikt listet opp 21 eiendommer fordelt på 19 mandater over solgte eiendommer i perioden 2005 til 2009. Totalt har Union, som blant annet forvalter Storebrand Eiendomsfond, solgt eiendommer for en samlet verdi av 3,2 milliarder kroner.

Egenkapitalen i disse salgene har vært 584 millioner. Ifølge Union har akkumulert avkastning vært 51 prosent for eiendommene som er blitt solgt, mens gjennomsnittlig årlig egenkapitalavkastning (IRR) til investorene har vært hele 62 prosent. En så høy forrentning av egenkapitalen er kun mulig takket være en svært høy belåning, egenkapitalandelen i noen av kjøpene har vært ned mot 13 prosent.

I tabellen nedenfor har vi gjengitt de åtte mest lukrative prosjektene rangert etter akkumulert avkastning, samt de to eneste prosjektene i perioden som har gitt tap. Den høyeste akkumulerte avkastningen har vært salget av Dyrskueveien 44 KS (Kløfta), som ga ekstreme 175 prosent avkastning i perioden november 2004 til august 2007. Dette var en periode da eiendomsmarkedet steg som mest. Årlig IRR fra dette salget ble 43 prosent.

Hakk i hæl følger salget av Ole Deviks vei 18 AS på Bryn, der Union fikk ut 165 prosent i akkumulert avkastning ved å eie eiendommen fra juni 2006 til juni 2007. IRR til investorene ble 166 prosent i perioden.

Den klart høyeste IRR som har vært oppnådd, er imidlertid salget av Solheimsveien 3 AS, der annualisert IRR ble utrolige 256 prosent. Det skyldes at eiendommen bare ble eid i tre måneder i 2007.

Ellers er det slående ved oversikten, at det ikke er prestisjeadressene som går igjen. Den mest kjente transaksjonen er salget av Grensen 5-7 (bildet) til svenske Genesta i desember 2009. Denne eiendommen satt Storebrand Eiendomsfond med fra mars 2006 til desember 2009. Eiendommen ble kjøpt for 300 millioner kroner, hvorav egenkapitalen utgjorde 49 millioner.

Grensen 5-7 ble solgt for 445 millioner kroner, med andre ord var gevinsten 145 millioner. Akkumulert avkastning i perioden ble pene 117 prosent, som ga en årlig IRR på 31 prosent. Salget skjedde til en yield på 7,1 prosent.

Union solgte også rett før jul en kombinasjonseiendom i Nittedal til 122 millioner kroner. Nylig ble det kjent at Union Eiendomskapital har fått søkt og fått godkjent ombygging av Karl Johans gate 12 på vegne av Storebrand Eiendomsfond.

Union Eiendomskapital handler utelukkende på vegne av fond og syndikater. Den samlede porteføljen består nå av 74 eiendommer, hvorav 44 prosent handelseiendommer, 33 prosent lager/kombinasjonslokaler og 21 prosent kontoreiendommer. Transaksjonsaktivitetene var ikke uventet på det mest hektiske i 2006 og 2007, mens i 2009 utgjorde salg av eiendommer 671 millioner kroner, nye eiendommer 647 millioner.

Union-salg

ProsjektEierperiode                  Avkastn.            IRRDyrskueveien 44 KSnov. 04-aug.07175 %43 %Ole Deviks vei 18juni 06-juni 07165 %166 %Grensen 5-7mars 06-des 09117 %31 %Banebakken 39 Invest ASjun. 07-des 0772 %216 %Støperiveien 28mai 05-des 0567 %150 %Keysersgate 1 ASmars 06-jan.0865 %32 %Bogstadveien 29 KSmars 05-des.0663 %27 %Vogellund 31 KSjuni 05-jan.0863 %23 %Spannaveien 148 ASjuni 06-des.08-29 %-13 %Bogstadveien 29 ASdes.06-des.08-39 %-22 %Totalt:51 %62 %Kilde: Union Eiendomskapital