Mot dyrere lån

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den stadige uroen i finansmarkedene slår ut i høyere lånemarginer i de profesjonelle markedene, altså økte kredittspreader. De økte kredittspreadene påvirker igjen lånemarginene til eiendomskunder og andre kunder. Akkurat nå ser det dårlig ut for lavere lånerenter fremover.

– Spreadene har gått ut. Årsaken er uro blant stater, som gjør at bankspeadene går ut i Europa. Andre kapitalmarkeder blir påvirket, inkludert kostnaden til eiendomsselskaper, sier analysesjef for kreditt i First Securities, Pål Ringholm (bildet), til NEnyheter.

170 punkter– Så det er grunnlag for marginpåslag fra bankenes side? – Ja, det har vært en vesentlig spreadutgang. De minste norske sparebankene låner nå til ca 1,7 prosentpoeng over pengemarkedsrenten.

– Får aktører som DnB NOR og Nordea i dag tak i de pengene de vil? – Ja, de har tilgang til kapital, men den koster. – Så det er ikke igjen slik at bankene ”ikke” vil gi hverandre lån? – Nei, ikke helt. Markedet i Europa den seneste halvannen måneden har heller vært preget at andre ikke vil låne penger til bankene, svarer Ringholm.

En indikativ prising for et 3-årig/5-årig obligasjonslån til Olav Thon Eiendomsselskap er nå ifølge Ringholm ca. 170 basispunkter, altså 1,70 prosentenheter i marginpåslag. For helstatlige Entra Eiendom er påslaget noe mindre. Norwegian Property må derimot ut med høyere marginer.

100 prosent påslagNorsk Tillitsmann sendte fredag ut en børsmelding om rentesatsen på Norwegian Propertys Floating-Rate Note (FRN, lån med variabel rente, red.anm.) for den kommende tremånedersperioden. Her fremkommer det at referanserenten for lånet er 2,69 prosent, mens marginen er hele 2,75 prosent.

Med andre ord utgjør marginpåslaget over halvparten av den totale rentebelastningen på 5,44 prosent. Til sammenlikning er den tilsvarende prisingen for SpareBank 1 Midt-Norge 3,59 prosent, hvorav marginpåslaget er 0,90 prosent(poeng) i en renteregulering offentliggjort mandag.

– Prisingen av Norwegian Propertys obligasjoner er avhengig av sikkerhet, og det er forskjellige strukturer. Men de må betale vesentlig mer enn Entra Eiendom og Olav Thon Eiendomsselskap, som har de laveste risikopåslagene, kommenterer Pål Ringholm.

Renteanslaget fra First Securities (makrosiden) er at tre måneders pengemarkedsrente ved årsslutt er på 2,55 prosent, mens markedet i dag priser inn om lag 2,75 prosent.

Yieldgap: 1,6 prosentpoeng– Vi venter også at den tiårige norske statsobligasjonsrenten vil være på 3,7 prosent, mens den i dag handles til 3,38 prosent, og vi tror på en tiårig swaprente på 4,4 prosent, forteller Ringholm.

Lange swaprenter, altså byttelånsrentene i markedet, brukes ofte som referanserente for lånekostnadene og sammenlikning mot direkteavkastningen fra eiendom, altså yielden. Forutsetter vi at prime yield i markedet holder seg på 6 prosent frem til årsskiftet, gir det et yieldgap på 1,6 prosentpoeng. Bankkundenes lånerenter er høyere enn swaprentene.