Leieprisfallet er over

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er to av hovedkonklusjonene om Bergen, Trondheim og Stavanger, etter at NEnyheter har gjennomgått de seneste markedsrapportene til DnB NOR Næringsmegling, Newsec og Akershus Eiendom. Meglerne er noe uenige om leieprisnivåer, arealledighet og yieldnivåer, men hovedinntrykket er det samme og kan oppsummeres i ”utflating”. Nedenfor har vi gjengitt noen korte konklusjoner fra de tre meglerne.

DnB NOR Næringsmegling:DnB NOR mener gjennomsnittlige leiepriser i Bergen sentrum ligger i området 1650-1850 kroner kvadratmeteren, men det er registrert toppnivåer rett i overkant av 2000 kroner. Hyggelig nok for utleierne, DnB NOR Næringsmegling registrerer en viss økning i snittleiene i de fleste markedsområdene.

Den samlede ledigheten i Stor-Bergen bunnet ifølge DnB NOR Næringsmegling ut på 4,6 prosent i 2007 og har så steget til 5,5 prosent i 2009 og til anslåtte 5,9 prosent i 2010. Det er størst ledighet i eldre bygg.

Ifølge DnB NOR Næringsmegling falt den gjennomsnittlige leieprisen i Trondheim sentrum i 2009 med 8 prosent, fra 1536 kroner til 1415 kroner ved utgangen av fjoråret. Hovedsynet er at det største leieprisfallet er bak oss, nå ventes en utflating fremover.

Kontorbygg av høy standard i Stavanger-regionen leies ifølge DnB NOR ut for 1700-2200 kroner kvadratmeteren i året, på Forus fra 1400-1900 kroner kvadratmeteren.

NewsecFor Bergen anslår Newsec en arealledighet på 6 prosent, som ventes å holde seg nokså stabil gjennom 2010. Typiske leiepriser i Bergen sentrum nå er med Newsecs anslag 1500 kroner kvadratmeteren i året, altså noe lavere enn det DnB NOR Næringsmegling opererer med. Leieprisene i Bergen falt i 2009, blant annet som følge av økt bruk av fremleie.

Markedsleiene og arealledigheten i den oljetunge Stavanger-regionen avhenger i stor grad av aktivitetsnivået i Nordsjøen. Newsec opererer for tiden med en ledighetsrate på 7 prosent i oljehovedstaden, en ledighet som er ventet å stige til 8 prosent mot slutten av 2010. Arealledigheten i regionen er beregnet å toppe på 8,5 prosent mot slutten av 2011.

Leieprisene i Stavanger har gjennom store deler av 2000-tallet ligget høyere i Stavanger enn i Bergen og Trondheim. I begynnelsen av 2010 måtte leietakerne typisk regne med 1800 kroner kvadratmeteren for lokaler av høy standard i Stavanger. Newsec tror prisnivåene holder seg relativt stabile i år, med en svak stigning neste år. Eiendomsrådgiveren mener direkteavkastningen i regionen er på 7-7,25 prosent for attraktive kontoreiendommer.

Akershus EiendomArealledigheten i Bergens-regionen er ifølge Akershus Eiendom på 6-6,25 prosent. Det er om lag 1 prosentpoeng lavere ledighetsgrad enn i Oslo-regionen. Ledighetsraten i Bergen ser ifølge Akershus Eiendom ut til å ha stabilisert seg, i motsetning til i Oslo-markedet, der det ventes en oppgang på rundt 1 prosentenhet det nærmeste året.

For Trondheim er vurderingen at de dyrere kontoreiendommene ser ut til å være det eneste segmentet som har måttet tåle fallende leiepriser. På grunn av den relativt lave arealledigheten, begrenset med nybygg og et fraværende femleiemarked, regner Akershus med en stabil leieprisutvikling i trønderhovedstaden i 2010.

Estimert yieldnivå i Stavanger er ifølge Akershus Eiendom 7,5-8 prosent, altså noe høyere enn det Newsec er kommet frem til. Akershus skriver at Næringsmegler 1 venter at yieldnivået vil falle litt i løpet av 2010, men samtidig at det tar noe tid før eiendomsprisene er tilbake på nivået fra 2008 og begynnelsen av 2009. Da snakker vi om gjennomsnittsleier (ikke ”prime”) på 1700 kroner kvadratmeteren for Stavanger Central Business District.