Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Konsernsjef Olav Line i NPRO uttalte ved fremleggelsen av årsregnskapet at gjeldsgraden i selskapet skal ned. NPROs såkalte loan to value-andel (LTV), altså rentebærende gjeld som andel av eiendomsverdiene, er i dag 77,7 prosent, 77,3 prosent for kontordelen og 70,1 prosent for hotelleierselskapet Norgani. Den bebudede separasjonen med Norgani endrer forutsetningene, men Norgani er altså det minst gjeldstyngede selskapet, så gjenværende NPRO får det ikke noe lettere.
Låneandelen er ifølge Line uansett for høy når markedsverdiene kan falle 20-30 prosent gjennom en konjunktursyklus. – Målet er derfor å ta ned andelen til 60-65 prosent, sa Line på kvartalspresentasjonen, men han tidfestet ikke målet. På ett års sikt virker målet uoppnåelig med dagens utsikter.
KombinasjonerLåneandelen kan tas ned ved å nedbetale gjeld, selge eiendommer (med gevinst), gjennom verdiøkninger av eiendommene, eller det mest sannsynlige: kombinasjoner av de tre faktorene. Verdiøkninger er utenfor NPROs kontroll og prisgitt markedsutviklingen.
Markedsverdiene til investeringseiendommene i NPRO var ved årsskiftet 23,73 milliarder kroner. Holder man den rentebærende gjelden på 18,43 milliarder kroner uendret, må eiendommene isolert sett stige med nærmere 7 milliarder kroner til 30,7 milliarder for å komme ned på en LTV på 60 prosent.
Urealistisk 1Det er en økning på 29 prosent fra dagens nivåer, og en slik økning er urealistisk. Med en LTV på 65 prosent, blir nødvendig verdioppgang drøyt 4,6 milliarder kroner til 28,4 milliarder, en økning på 25 prosent. Også urealistisk.
Forutsetter vi at verdiene stiger 5 prosent i år, noe de fort kan gjøre for kontorporteføljen, faller LTV ved utgangen av 2010 til 74 prosent, gitt uendret gjeld. Det virker nå lite realistisk at hotelleiendommene skal stige så mye i verdi, etter store nedskrivninger i fjerde kvartal. Men Norgani er trolig historie innen et år.
Netto nedbetaling av rentebærende gjeld for NPRO i 2009 var 2,73 milliarder kroner, i 2008 enda mer. Disse gjeldsnedbetalingene kom etter store kapitalforhøyelser, og det virker lite realistisk med en kapitalutvidelse i år etter kriseemisjonen i fjor.
Urealistisk 2Forutsetter vi uendrede eiendomsverdier, må den rentebærende gjelden ned med over 4 milliarder kroner til 14,24 milliarder for å nå en LTV på 0,6. Gjelden må ned med 3 milliarder kroner til 15,25 milliarder for å nå en låneandel på 65 prosent. Det er det ikke likviditet til nå.
Kontantstrøm fra driften til NPRO har ligget på rundt 450 millioner kroner i året. Salg må derfor til for å få til milliardnedbetalinger. Klarer NPRO å nedbetale rentebærende gjeld med 1 milliard i år, vil LTV falle til 70 prosent ved utgangen av 2010, gitt 5 prosent verdiøkning. Med 1 milliard i nedbetaling og 10 prosent verdiøkning, er andelen nede i 66,8 prosent. Line nærmer seg, men 10 prosent oppgang virker (for) mye.
Bankene måtte endre låneavtalene i fjor for å hjelpe NPRO over kneiken. Ser vi på forfallsstrukturen for lånene fremover, er det bare noen få hundre millioner som forfaller i år, og en del av dette er Norgani-gjeld. I 2011 utgjør forfallene/fornyelsene ca 2 milliarder kroner, men det meste av dette er til Norgani.
9 milliarderDet virkelige store gjeldsslaget for NPRO står i 2012. Da skal lån for ca. 9 milliarder kroner refinansieres, eller delvis innfris om likviditeten er god nok. I tillegg har datterselskapet Oslo Properties AS en fasilitet på 700 millioner kroner i forbindelse med oppkjøpet av Norgani, samt at Norgani har noen hundre millioner som også forfaller om to år.
NPRO er ikke et veldig likvid selskap. Netto kontanter/kontantekvivalenter utgjorde ved utgangen av fjoråret 248 millioner kroner. Det tilsvarer drøyt 1,3 prosent av rentebærende gjeld. Til sammenlikning har børsnoterte Olav Thon Eiendomsselskap en kontantandel på 4,3 prosent av langsiktig gjeld, rett under 4 prosent inklusive kortsiktig gjeld.
