Verdifall på 8,4 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den danske eiendomsrådgiveren Sadolin & Albæks (S&A) seneste markedsrapport. S&A er samarbeidspartneren til Jones Lang LaSalle i Danmark, akkurat som Akershus Eiendom er det i Norge.

Den løpende avkastningen i 2009 for København-eiendommer er beregnet til 5,9 prosent, slik at totalavkastningen var negativ i fjor med 2,5 prosent. Det er den svakeste registrerte avkastningen siden 1993. Siden 1988 har det vært ni år med prisfall for næringseiendom i København-regionen, men bare fire år med negativ totalavkastning. Gjennomsnittlig årlig totalavkastning siden 1988 er 9,0 prosent.

S&A skriver i rapporten at den økonomiske krisen har medført stigende arealledighet, og leieprisene er under press, et mønster vi kjenner fra andre land og her hjemme. Dette til tross, eiendomsrådgiveren mener det ikke er noen overhengende fare for ytterligere store verdifall. 

Arealledigheten i det danske hovedstadsområdet vurderes til 8,6 prosent per 1. januar, altså et drøyt prosentpoeng høyere enn i Oslo-regionen. Ledigheten i København-regionen er fortsatt stigende, men den øker ikke i samme takt som i første halvdel av 2009. Men ledigheten gjør at nybyggaktivitetene er lave, det står 900 000 kvadratmeter med tomme kontorlokaler i regionen ved inngangen til 2010. Ifølge Eiendomsspar står det 670 000 kvadratmeter ledige kontorlokaler i Oslo og Asker og Bærum.

Leieprisene i København City falt med mellom 8 og 12 prosent i 2009, men i utkantstrøkene er det registrert enda større prisfall. En tabelloversikt fra S&A viser at de mest attraktive kontoreiendommene kan leies ut for 1750 danske kroner per kvadratmeteren. Det tilsvarer ca 1900 norske kroner, drøyt 1000 kroner lavere enn i Oslos CBD-område.

Leieprisnedgangen i København vurderes til 2,8 prosent i fjerde kvartal. De nest beste eiendommene leies ut for 1125 danske kroner (1220 norske kroner), og kvartalsnedgangen i leieprisene for disse eiendommene var 4,3 prosent.

Prestisjeeiendommene i København-regionen har nå et direkteavkastningskrav (yieldkrav) på lave 5 prosent, gitt lange leiekontrakter med stabile leietakere. Yieldkravet generelt for ”prime” kontoreiendommer vurderes generelt av S&A til 5,25-5,50 prosent. Med andre ord ligger yieldnivåene for de mest attraktive danske kontoreiendommene rundt en prosentenhet under de tilsvarende norske eiendommene.

I første halvdel av 2009 gikk også det danske investeringsmarkedet helt i stå. Kjøperne var usikre, og det var vanskelig å oppnå finansiering. Aktivitetene i transaksjonsmarkedet er ifølge S&A fortsatt lave, men omsetningen har siden oktober i fjor vært kraftig stigende.

I motsetning til det norske eiendomsmarkedet, har det vært en rekke tvangsauksjoner i Danmark av næringseiendom, også av sentralt beliggende og gode eiendommer. S&A rapporterer derfor om en økende kjøpsinteresse, primært fra private investorer og utenlandske eiendomsselskaper. For sekundæreiendommene med korte leiekontrakter er imidlertid etterspørselen fremdeles svak, og eiendomsverdiene er fallende.