Dyrere eiendomslån

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var banksjefene Olav Løvstad (DnB NOR – bildet) og Jan Fredrik Thronsen (Nordea) enige om i en paneldebatt som ble avholdt på Citykonferansen i Oslo tirsdag.

Utgangspunktet er at nye soliditets- og likviditetskrav vil gjøre egenkapitalen i bankene dyrere. I tillegg sliter bankene med en mismatch mellom å låne inn korte penger i markedet, som skal omformes til lange eiendomslån. Det er ikke gratis.

– Nye regler krever en bedre balanse mellom aktiva- og passivasiden. Lange renter blir dyrere for bankene, slik at marginene vil gå opp, sa Olav Løvstad.

Kortere strukturer– Jeg tror det går mot kortere strukturer for eiendomslånene og tror vi kan se løpetider ned mot 5 år, istedenfor 10, 15 og 20 år som nå, sa banksjefen, som er ansvarlig for eiendoms- og entreprenørsegmentet i DnB NOR.

Løvstad fortalte forsamlingen at bankene kan måtte holde igjen på ta eiendomslån i egen balanse. Det kan skape utfordringer for de mindre og mellomstore eiendomsselskapene.

– Men gode prosjekter blir finansiert. Jeg tror på et mer aktivt obligasjonsmarked, der vi kan få obligasjoner med fortrinnsrett (covered bonds, red.anm.), og kredittforetakene kan få en renessanse, spådde Olav Løvstad.

Jan Fredrik Thronsen fulgte opp med å si at risikoen ligger for bankene ligger i at de låner ut langt, men låner inn korte penger.

Subsidier– Den skjeve fundingsstrukturen er et hovedproblem. Bankene har subsidiert lange eiendomslån, og de endrede kravene gjør at lånene må prises mer i tråd med den varen man kjøper inn. Vi må holde mer egenkapital, som gjør det dyrere for bankene totalt sett. Den dyrere fundingen må veltes over på kunden, sa Thronsen.

Som et eksempel på prisingen i markedet, nevnte banksjefen at Nordea nylig hentet inn et langt milliardlån i dollar, som ble swappet (byttelånt) til norske kroner.

– Vi måtte betale noe over 100 basispunkter ved denne handelen, og vi er en av bankene i Europa med best rating. Jeg tror treårs lån i markedet for bankene fremover vil ha et marginpåslag på 50-60 basispunkter, mens toårige lån vil ha et påslag på 30 punkter, sa Jan Fredrik Thronsen. Han understreket at Nordea i dag har utlånskapasitet til å låne ut til nye eiendomskunder.

UmusikalskPartner Jarle Villumstad i Union Eiendomskapital sa det låter ”umusikalsk” av bankene å sette opp renten og minnet om de sterke pendelsvingningene fra bankenes side: Fra 95 prosent belåning og 40 basispunkter i margin for tre år siden, til nede i 60-65 prosent belåning og 250-300 basispunkter på vårparten i fjor.

– En normal pendel svinger rundt 70-75 prosent belåning og 75-80 basispunkter. Å belåne lange kontantstrømmer har den laveste risikoen, kommenterte Villumstad utlånssituasjonen.

Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom trodde på  en større kanalisering av midler til de store eiendomsselskapene fremover, og han var bekymret for holdningen til utviklingsselskapene.

– Mindre utviklingsselskaper må holde en egenkapital de ikke er vant til. Og kredittforetakene er ikke glad i utviklingseiendommer, mens bankene kan bli mer tilbakeholdne, advarte Krefting.