Ekstremt lave driftskostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selskapet, som er registrert på Oslo Axess, overtok med regnskapsmessig virkning fra 01.01.2010 eiendommen Grini Næringspark 13-14. Eiendommen ble i november 2009 kjøpt fra Entra Eiendom AS for 105 millioner kroner.

Grini Næringspark ble kjøpt til en brutto yield på 6,5 prosent, mens markedseksperter anslo nettoyielden til lave 6,1 prosent, justert for ”normale eierkostnader”. Yielden vakte oppsikt i markedet, og adm. direktør Knut Efskin i DnB NOR Næringsmegling har brukt transaksjonen som en advarsel mot for lave yielder.

2009-regnskapet tyder imidlertid på at driftskostnadene til Havila Ariel er langt lavere enn ”markedsnormen”. De totale eiendomskostnadene – lønns- og driftskostnader – er i segmentregnskapet oppført med 2,76 millioner kroner, bare 2,16 prosent av leieinntektene på 128 millioner kroner. Rene ”eiendomskostnader” utgjør 1,08 millioner. Det ble ikke avskrevet på eiendomsporteføljen i 2009, heller ikke i 2008.

Til sammenlikning utgjorde Norwegian Propertys totale driftskostnader 15,2 prosent av leieinntektene i 2008, for Eiendomsspar var kostnadsandelen i 2008 11,4 prosent.

Bokførte verdier for Havila Ariels eiendommer ved utgangen av 2009 er 1890 millioner kroner, som er satt ut fra en uavhengig taksering. Investeringseiendommene var ved utgangen av 2008 verdsatt til 1506 millioner. Havila Ariel kjøpte (tilførsel) eiendommer i 2009 for 324 millioner kroner.

128 millioner kroner i brutto leieinntekter og en bokført verdi på 1890 millioner, gir en brutto yield på 6,75 prosent. Men i den bokførte verdien ligger korrigering for utsatte inntekter på 73 millioner kroner, som skyldes at i en av selskapets leieavtaler, har leietaker en opsjon på utvidet leieperiode til redusert leie fra 2021. Det anses som ”rimelig sikkert” at utvidelse av leieavtalen vil gjennomføres.

Markedsverdien av eiendomsporteføljen er vurdert til 1817 millioner kroner, som tilsvarer en brutto kontraktsyield for 2009 på 7,05 prosent. Porteføljen er på Skøyen (Hafslunds hovedkontor), i Stavanger, på Hareid og i 2010 også i Bærum. Leiekontraktene er gjennomgående svært lange, for Grini Næringspark er det snakk om 17 år.

Med en total oppskrivning av eiendomsverdiene på 60 millioner kroner i fjor, drøyt 3 prosent av verdiene per 31.12.09, ble driftsresultatet for eiendomsaktivitetene i fjor 139 millioner kroner, mot et underskudd på nærmere 70 millioner i 2008. Havila Ariel skrev ned verdiene med 139 millioner kroner i 2008.

Totalt satt Havila Ariel, som også er et shippingselskap, med et overskudd før skatt på 278 millioner kroner i 2009, mot et underskudd på hele 296 millioner i 2008.