Klart for oppgang

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den seneste ”European Office Property” Clock fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) plasserer Oslos attraktive kontoreiendommer (prime) i en hyggelig posisjon for utleierne: på bunn. Markedet befinner seg nå i ”kl 6”.

Vi er ifølge JLL ferdig med fasen ”leieprisene faller” (kl 12-3), og Oslos CBD-område er også som ett av tre delmarkeder i Europa ferdig med fasen ”leieprisene bunner ut” (kl 3-6). Tredje kvadrant, fra kl 6 til kl 9, er ”rental growth accelerating”.

Kun prestisjemarkedene i London West End og London City ligger like langt fremme i denne konjunktursyklusen som Oslo. Samtlige av de andre større europeiske byene vurderes ifølge JLL til å være i et nedadgående leieprismarked. CB Richard Ellis vurderte i slutten av november at kun London City og West End lå foran Oslo i konjunktursyklusen.

I fjerde kvartal anslår JLL – i praksis Akershus Eiendom – at prime rent i Oslo falt med 3,3 prosent til 350 euro per kvadratmeteren i året. Det tilsvarer 2900 kroner med valutakursene ved utgangen av 2009. Årsfallet er fortsatt ett av de høyeste i Europa. Akershus Eiendom mener at leieprisene for Oslos prestisjeeiendommer falt med 31,8 prosent i 2009, altså fra 4200 kroner kvadratmeteren ved utgangen av 2008.

Kun Moskva og St. Petersburg vurderes å ha et større prosentvis årsfall blant de europeiske storbyene, og det er bare St. Petersburg og Warsawa som hadde et større leieprisfall enn Oslo i fjerde kvartal. I tredje kvartal falt leieprisene i Oslo med 7,7 prosent.

JLL skriver i rapporten at det var en vektet nedgang i leieprisene på 0,8 prosent i fjerde kvartal i de 24 delmarkedene de følger, den samme nedgangen som i foregående kvartal. 9 av 24 delmarkeder opplevde kvartalsnedgang. På årsbasis var nedgangen i gjennomsnitt 13,6 prosent, og leieprisfallet er på 16,8 prosent fra toppnivåene i andre kvartal 2008.

Etterspørselen etter attraktive europeiske kontorlokaler økte med 28 prosent i fjerde kvartal i fjor og var på 2,8 millioner kvadratfot (drøyt 250 000 kvadratmeter). Arealabsorpsjonen i 2009 var 9,1 millioner kvadratfot, 23 prosent under femårig gjennomsnitt.

Arealledigheten nådde 10,2 prosent ved utgangen av 2009, den første tosifrede ledighetsraten siden midten av 90-tallet. Stockholm var den eneste byen med nedgang i ledighetsraten. Det stemmer overens med konklusjonene JLLs svenske avdeling kom med i forrige uke. I Vest-Europa steg arealledigheten med 50 basispunkter i løpet av fjerde kvartal til 9,7 prosent.

JLL konkluderer likevel med at til tross for den vedvarende økonomiske usikkerheten og den generelle risikoen i eiendomsmarkedet, kan vi vente at enkelte markeder nå går inn i en vekstfase for leieprisene. Det er langt tidligere enn det markedsforventningene tilsa for bare et halvt år siden, og Oslo er altså ett av markedene der prime rent kan begynne å stige fremover.