Solid nedtur for norsk fond

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Dermed gikk det langt verre for dette fondet enn Aberdeen Eiendomsfond Norge 1, som oppnådde en positiv totalavkastning på 5,5 prosent i 2009. En stor forskjell på fondene er at sistnevnte fond er ubelånt, mens Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA har en svært høy belåning.

Trøsten for andelseierne er at bak minusavkastningen på 13 prosent, gikk det bra i andre halvår. De to første kvartalene av fjoråret var grusomme, med henholdsvis –18,0 prosent og -8,9 prosent, før det ble snudd til 7,8 prosent i tredje kvartal og 8 prosent i fjerde kvartal.

-36,5 prosentMen i 2008 var totalavkastningen negativ med hele 45,9 prosent. Akkumulert avkastning for fondet siden oppstart i september 2005 er derfor svake -36,5 prosent per andel. Verdijustert egenkapital ved utgangen av 2005 var 9,69, nå er den nede i 6,09. Toppen ble nådd ved utgangen av 2007 (13,52), bunnen ved halvårsskiftet i fjor på 5,23, med andre ord et fall på over 60 prosent fra topp til bunn.

Eiendomsfondet hadde en stor emisjon høsten 2007, altså da markedet var på topp. I prospektet den gangen skrev Aberdeen at ”Basert på dagens prognoser er det forventet at Eiendomsfondet skal kunne oppnå en verdijustert egenkapitalavkastning på 12-18 % per år etter forvaltningshonorar og selskapsskatt de neste årene. Den langsiktige målsettingen er å oppnå en egenkapitalavkastning på mer enn 12 % per år etter forvaltningshonorar og selskapsskatt over levetiden på 10 år.”

Om risikoprofilen og investeringsstrategien het det at ”Eiendomsfondet vil primært investere i sentrale og utleide næringsbygg med god kvalitet og moderat risikoprofil i de største norske byene.”

Over 80 prosent Gjeldsgraden til Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA varierer betydelig, men skulle ifølge prospektet fra 2007 normalt ligge på mellom 50 prosent og 80 prosent, avhengig av porteføljens risikoprofil, rentenivåer og markedssituasjon.

Men ved utgangen av tredje kvartal i fjor var den rentebærende gjelden i fondet på 5630 millioner kroner, som tilsvarte en gjeldsgrad på hele 83 prosent målt mot verdien av eiendomsporteføljen.

Det svinger derfor mye for fondet. I juni 2008 innrømmet Aberdeen at hele verdistigningen siden 2005 var tapt. ”For investorer som må ut i dag, kan situasjonen være dramatisk”, het det den gangen.

Oslo-dominertPer 30. september 2009 besto fondets portefølje av 22 eiendommer, med et samlet utleibart areal på 357 208 kvadratmeter. Eiendommene vil ifølge tredjekvartalsrapporten fullt utleid gi 505 millioner kroner i brutto leieinntekter i 2009. 46 prosent av fondets plasseringer er i Oslo, hele 33 prosent i ”andre” geografiske områder, 15 prosent er i Trondheim, 5 prosent i Stavanger, mens bare 1 prosent er i Bergen.

48 prosent av porteføljen var ved utgangen av tredje kvartal i kontorsegmentet, 21 prosent i handel, 15 prosent i lager. Største leietakere er Choice-kjeden med 11 prosent, det offentlige (10 prosent), ABB (9 prosent) og Sektor (7 prosent).

Full årsrapport for fondet foreligger i februar.