Gjenspeiler ikke reelt verdifall

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det var under et seminar i regi av NFF onsdag at den profesjonelle verdivurdereren kom med utspillet. IPD-tallene for 2008 indikerte et gjennomsnittlig verdifall totalt på 9,9 prosent i det norske næringseiendomsmarkedet.  Kontoreiendommer falt ifølge IPD med 12,5 prosent i verdi. Jørn Høistad skisserte riktig nok et noe lavere anslag i sitt innlegg, men konklusjonen om verdifallet blir uansett:

– Vår oppfatning er at det var for lite i forhold til det reelle markedsfallet. IPD-tallene kan ha blitt jevnet ut av innslaget med interne verdivurderinger, sa Høistad.

Mer forsiktigeJørn Høistad mener selskaper som i stor grad benytter seg av interne verdivuderinger, er mer moderate i sine opp- og nedjusteringer. I de norske IPD-tallene for 2008 inngikk totalt 459 eiendommer, med en anslått markedsverdi på 83 milliarder kroner ved utgangen av året.

– De interne er nok mer forsiktige i sine vurderinger enn de profesjonelle aktørene, som følger markedet tettere, sa DTZ-eksperten.

Men en oversikt fra DTZ viser at det bare er Faktor Eiendom og Eiendomsspar blant store selskaper som hovedsakelig benytter seg av interne verdifastsettelser, det vil si: Faktor er ikke stor innenfor næringseiendom. Vital, Storebrand, Gjensidige, KLP, SpareBank 1 og Northern Logistic Property bruker en blanding av interne og eksterne vurderinger. De andre store aktørene, som eiendomsfondene og Norwegian Property, overlater verdifastsettelsen til eksterne aktører som DTZ, Akershus Eiendom og DnB NOR.

Høistad registrerer i likhet med andre at det har vært til dels store forskjeller i verdivurderingspraksisen fra livselskapene. En viktig årsak til det, er at balanseverdiene var sterkt ulikt vurdert da livselskapene for alvor begynte med profesjonelle, eksterne verdivurderere for tre år siden (2006-regnskapene).

Ulik filosofiNoen av selskapene hadde svært lave vurderinger av porteføljen frem til 2006. IFRS-standarden ble pålagt børsnoterte selskaper fra 2005 ved vurdering av investeringseiendommer. IFRS pålegger selskapene å vurdere porteføljen til antatte markedsverdier. Fra 2007 gjelder også dette selskaper som har børsnoterte obligasjonslån.

– Vi tror at forskjellene vil jevne seg ut over tid. Forskjellene har med periodiseringer å gjøre og ulik filosofi. Noen livselskaper hadde lave inngangsverdier i porteføljen da de gikk over til IFRS-vurderinger i 2007, sa Jørn Høistad om den ulike praksisen.

Han trakk frem at Storebrand har fått en del juling for hvorfor de ikke skrev ned verdiene mer i 2008 og første halvdel av 2009. Høistad mener det kan forklares med at de hadde mer moderate oppskrivinger i 2006 og 2007, og andre periodiseringer enn eksempelvis Vital. Vital har i nedgangsperioden tatt større nedskrivinger enn hovedkonkurrenten. Uansett var Høistad tilfreds med hvordan DTZ som verdivurderer hadde truffet med sine anslag.

– Verdivurderingene treffer brukbart, også i nedgangstider, sa eksperten. Han konstaterte at markedet så veldig stygt ut for ett år siden, men få tvangssalg har bidratt til å dempe verdifallet. Bankene har ikke dumpet eiendommer i et fallende marked, selv om det var grunn til bankbekymring i første halvår av 2009.

Nær brudd– Løpende avkastning fra eiendom ligger på mellom 6 og 8 prosent, mens eiendomsverdiene gjerne svinger mer enn det. I fjor vinter begynte mange verdier å nærme seg grensen i forhold til bankenes låneklausuler, men det viktigste for bankene er en stabil cash flow fra eiendommene, kommenterte Høistad.

Han måtte også medgi at det var få av ekspertene som så for seg at kontorleieprisene i de attraktive områdene (prime) skulle stige så raskt fra 2500 til 4500 kroner kvadratmeteren, som de gjorde fra 2006 til 2007.

– På den andre siden trodde jeg leieprisene skulle falle til 2000-2500 kroner, men de har stanset opp på rundt 3000 kroner. Det er større usikkerhet rundt leieprisene i Oslo enn i andre byer, med stor volatilitet særlig i hotellmarkedet. I kjøpesentrene er det derimot mer stabile leiepriser over tid, fortalte Jørn Høistad de fremmøtte.