Investorene vil ha kvalitet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er en av konklusjonene i CB Richard Ellis´ (CBRE) forestående rapport ”After the Storm: Where Next for European Property?”. Den verdensledende eiendomsrådgiveren har analysert det europeiske investeringsmarkedet i 2010 med utgangspunkt i det som har skjedd mot slutten av 2009.

CBRE anslår direkteinvesteringene i det europeiske eiendomsmarkedet til 41 milliarder euro i de tre første kvartalene av 2009. Det har vært en jevn omsetningsøkning siden volumene bunnet ut på 12 milliarder i første kvartal i år.

60 milliarderØkningen vil fortsette i fjerde kvartal, og eiendomsrådgiveren venter 60 milliarder i europeisk omsetning i 2009, altså 19 milliarder euro fra oktober til desember. Jones Lang LaSalle kom i forrige uke frem til at årsvolumene i Europa ville bli 70 milliarder euro.

En sammenlikning med 2008 viser at volumfallet er størst i Norden og i de sentrale og østlige delene av Europa, med over 80 prosent. I Norge vil volumene bli om lag halvert fra fjoråret, hvis vi inkluderer den norske Steen&Strøm-delen i 2008-tallene.

60 milliarder euro i omsetning vil i så fall være en halvering sammenliknet med fjorårsvolumene. Men CBRE tror de seneste månedenes oppgang vil fortsette på nyåret og gjenspeile seg i et høyere aktivitetsnivå gjennom 2010.

– Den ferske oppturen i investeringsaktivitetene vitner om at mange investorer tror det europeiske markedet er nær bunnen i denne syklusen. For noen markeder kan bunnen allerede ha blitt passert. Omsetningen har begynt å stige fra om lag 12 milliarder euro i både første og andre kvartal i år, men bekymringen nå er den langsomme gjeninnhentingen i økonomien og den etterslepende effekten det vil ha på utleiemarkedet, kommenterer Michael Haddock, som er ansvarlig for CBREs kapitalmarkedsaktiviteter i Europa.

DefensivtEt særtrekk med de økte investeringsaktivitetene i Europa utenom Storbritannia så langt i år, er at investorene konsenterer seg om ”defensive” investeringer: Eiendommer med lokaler som er lette å leie ut, har moderne bygninger med god beliggenhet, er godt sikret mot brudd i  låneavtalene og har lange leiekontrakter.

I europeiske land utenom Storbritannia har investorene så langt skydd de nest beste eiendommene som har høyt utløp av leiekontrakter og svake leietakere. CBRE skriver at så lenge investorene konsentrerer seg om ”prime”, vil investeringsveksten bli begrenset.

”Det skyldes delvis at investorenes kjøpeparametere holder seg stramme, og også fordi det er en begrenset tilførsel av nye eiendommer i markedet som tilfredsstiller de nødvendige kriteriene. Det er også usannsynlig at vi vil oppleve mye tvangssalg av de beste eiendommene”, heter det i rapporten.

Det handler med andre ord om kvalitet og å sikre inntektsstrømmer av lengre varighet. Investorene ønsker å unngå, eller i hvert fall minimere den kortsiktige eksponeringen i et svakt leiemarked. Risikoaverse investorer vil ifølge CBRE fremdeles være forsiktige med markeder som har en risikopremie under historisk gjennomsnitt, men som ennå ikke har etablert seg som likvide markeder for internasjonale eiendomsinvesteringer.

EgenkapitalPå grunn av et fortsatt stramt kredittmarked og begrenset med tilgjengelig fremmedkapital, domineres det europeiske investeringsmarkedet av egenkapitalsterke kjøpere. Ifølge CBRE er åpne tyske eiendomsfond svært aktive i markedet, og eiendomsrådgiveren opplever et økende aktivitetsnivå fra statlige investeringsfond.

I tillegg øker de institusjonelle investorenes betydning i markedet, både direkte, men også indirekte gjennom fond. Bedringen i aksjemarkedet fører til at børsnoterte eiendomsselskaper har gått fra å være netto selgere til å bli netto kjøpere av eiendom. CBRE ser også tegn til at  eiendomsappetitten fortsatt er sterk blant investorer som kjøper på tvers av landegrensene.