Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NEnyheter skrev for en uke siden at de reelle kontorleieprisene i perioden 1988-2009 overhodet ikke hadde hengt med konsumprisutviklingen (KPI) i perioden.
Selv om man sammenlikner 1988 med toppnivåene i juni 2008, er det bare CBD-leieprisene som matcher KPI. Dette synes merkelig, all den stund eiendom skal gi inflasjonsbeskyttelse, og det er KPI-reguleringer av kontraktene i dag.
Eiendomsdirektør Aili Klami i Norwegian Property (NPRO) har vært med i markedet i 30 år. Hun mener starttidspunktet for sammenlikningen påvirker mye av de heller nedslående resultatene.
Ekstremt– Det var helt ekstremt høye leieprisnivåer i 1988. Det året gikk alt til himmels, alt var helt eksepsjonelt. Tilsvarende var 1990-91 helt elendig i leiemarkedet. Dessuten, i 1988 var det dyrt helt andre steder i Oslo, langs Karl Johans gate og sidegatene, Kvadraturen, men selvfølgelig også i Vika. Aker Brygge var ikke dyr den gangen, de første byggene kom i 1986-87, sier Klami, som en forklaring. Med andre ord er ikke det vi omtaler som CBD i dag det samme som for 20 år siden.
En annen forklaring er næringsmeglernes inntog i markedet, som for alvor kom fra 1985-86. Med dem på banen, er leiemarkedet blitt mer profesjonalisert og institusjonalisert, som har kommet leietakerne til gode.
De aller fleste leiekontraktene i dag er inflasjonsjusterte, for NPRO snakker vi om mange-og-nitti prosent. Slik var det imidlertid ikke i kontormarkedet på 90-tallet.
– Noen kontrakter ble regulert annet hvert år, mens andre ikke ble regulert i samsvar med prisutviklingen i det hele tatt. For offentlige leiekontrakter var det snakk om 80 prosent inflasjonsjustering, forteller Klami.
FelleskostnaderEn tredje forskjell er at for 15-20 år siden var det ikke vanlig med egen spesifisering av felleskostnader for leietakerne. Dette er kostnader som i dag kommer i tillegg og fort utgjør 250-300 kroner kvadratmeteren for kontorlokaler, altså 10-15 prosent av totalen.
– Tidligere var det kanskje et tak på 100 kroner kvadratmeteren for felleskostnadene for noen avtaler, eller at eieren betalte mye av disse. Da Kjell Inge Røkke eide Avantor på 90-tallet, var det ikke vanlig å fakturere felleskostnader for eiendommene i Molde, sier Klami, som selv har Avantor-bakgrunn.
NPRO og Klami mener man bør være forsiktig å se på konsumprisutviklingen isolert, det er fort å ta utviklingen her ut av sammenhengen. Saken om leieutviklingen til Sko-Hagen er et stjerneeksempel på det.
– På kort sikt er utviklingen i leieprisene og konsumprisene helt separate av hverandre. Det nytter ikke å vise til at konsumprisene har steget med 5 prosent, som de gjorde en kort tid, når markedsleiene er på vei ned. Her gjelder tilbud og etterspørsel, og det er veldig mange parametere som bestemmer leieprisen, sier Aili Klami.
Som aksjefond…– Eiendom skal gi inflasjonsbeskyttelse, men det virker jo som svaret på dette er ”nei”? – Man kjøper eiendom for inflasjonsbeskyttelse, men det er som med aksjefond som skal følge indeksen: Det er for eieren knyttet kostnader til drifting og forvaltning av eiendommene, som må trekkes fra, sier Klami som et modererende moment. NPRO mener likevel å kunne vise til at kontantstrømutviklingen til utleiere er bemerkelsesverdig jevn over tid.
Nivået på prisstigningen har variert mye i perioden fra 1988 og frem til i dag.– Prisstigningen var høy til å begynne med i perioden, som gjorde at leietakerne ble veldig observante på konsumprisindeksen, så KPI-reguleringen ble etter hvert tatt inn i standardkontraktene, sier Klami.
Det er ingen grunn til å tro at fremtidig utvikling vil avvike særlig fra historien.– Nei, det blir mer og mer bruk av standardkontrakter, sier Aili Klami.
