Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Sagene og møllene var de første som tappet kraften fra vannmassene. Det var middelalder. Dalen het Fallandalen, etter fossefallene. Ingen hadde hørt om tekstilindustri. Små kulper lå som hvilesteder langs elveløpet.
Like etter Svartedauden, tror vi, ble husmannsplassen Nygård ryddet. Den lå under gården Lillo, som fikk sin første bosetting omkring Kristi fødsel. Dalen fikk navnet Nygårdsdalen.
Skogen sto tett mellom åkrene og beite-engene. Det hvinte fra sagene, brumlet fra møllene og buldret fra fossene.
Den største mølla var Bakke Mølle, som ble anlagt omkring 1811 av legpredikanten og gründeren Hans Nielsen Hauge. Han fikk permisjon fra fengselet for å få fart på matproduksjonen i en tid med blokade og nød. Nesten 200 år senere satt Christian Joys på samme sted som Hauge som sjef for Avantor, som eide hele Nydalen.
Gullhaug Fargemølle ble etablert i 1837 var Nydalens andre større bedrift. Revolusjon nummer 1
I 1845 kom Den Industrielle Revolusjon til Norge og Nydalen med dunder og brak. Dalen skulle aldri bli den samme. Knud Graah og Adam Hiorth, to pågående unge brushoder, smarte og sultne på suksess og spenning, hadde møtt hverandre tilfeldig i Manchester for å se på tekstilindustrien i byen.
Hvorfor møttes de der? Jo, bomullsklær fra England var blitt heteste mote i Christiania, og både Graah og Hiorth som jobbet som diskenspringere i butikker som solgte klær, tenkte: Hvorfor ikke hoppe over importleddet og produsere klærne i Norge? Det var toll på klær, men ikke på bomull. Etter at England opphevet forbudet mot å eksportere tekstilmaskiner i 1843, dro Hiorth og Graah fra hver sin kant til Manchester for å se og lære.
De kom i kontakt med britiske produsenter av tekstilmaskiner, som mer enn gjerne ønsket å selge komplette teknologiske pakkeløsninger. De påtok seg å prosjektere bomullsspinnerier og tegne fabrikker. De kunne også skaffe fagfolk til å montere maskinene i Norge og til å lede driften når fabrikken kom i gang. Dette var nøkkelklare bedrifter.
Hiorth og Graah dro hjem, oppglødde, og startet hvert sitt tekstilselskap. Hiorth fikk med seg et knippe interessenter og startet Nydalens Bomuldsspinneri, kjøpte tomt av bonden på Nygård i 1845 og installerte det første bomullsspinneriet på tomta til Nydalen Mølle i 1847. Knud Graah startet spinneri og veveri på Sagene i 1847. Begge valgte å satse på direkte bruk av fossekraften. De kunne ha valgt dampkraft og på den måten plassert fabrikkene sine optimalt i forhold til markedet. Men dampkraft ville ha femdoblet produksjonskostnadene i forhold til fossekraft.
Driften i Nydalen gikk bra, i 1852 ble det oppført et garnblekeri, og 1856 ble det bygd et nytt spinneri med 14 000 spindler.
Spinneri- og veverimaskinene trengte kraft og mennesker. Elva og kvinnene — og barn — spant og vevde tolv timer seks dager i uka. Mennene styrte, og tekstilindustrien ble til en flodbølge. Adam Hiorth var en paternalistisk fabrikkherre som ga sine 450 arbeidere bedre kår enn mange andre fabrikkherrer gjorde på den tiden.
Flere år senere kom to store veverier. Elektrisk kraft ble installert i 1880-årene. I 1890-årene var Nydalens Compagnie, som fikk sitt nye navn i 1867, landets største tekstilfabrikk med 1100 ansatte. Selskapet var blitt en enestående stedsutvikler som med sine fabrikker og arbeiderboliger skapte et lokalsamfunn med tette bånd mellom de 2000 menneskene som bodde og jobbet i øvre Nydalen. Selskapet var blant de første i Norge som brukte elektrisk strøm og telefon. Hoffjegermester Gjerdrum
Gjennom øvre del av området snor Gjerdrums vei seg, oppkalt etter hoffjegermester Otto Gjerdrum, offiser, jurist og medeier i Nydalens Compagnie fra 1858 til 1890. Veien er stinn av historie. Ikke langt fra Ringveien finner vi ”Dampen”, en tømmerbygning oppført i 1870-årene, brukt som ”kantine” for funksjonærene, senere fagforeningslokale og rehabilitert i 1985 til selskapslokaler.
Videre oppover ligger arbeiderboliger og fabrikkbygninger på rekke og rad: Nedre Spinneri fra 1847 ble veveri i 1921. Væveri B ble bygd i 1882. Øvre Spinneri ble oppført i 1856, Væveri B i 1864. Her var blekerier, fargerier og administrasjonslokaler.
Rause fossefall og arbeiderkultur
Fossekraften var raus. I 1853 kunne turbo-gründeren Oluf Onsum fra Romsdalen åpne pionérbedriften Christiania Spigerverk lenger ned i Nydalen. Han hadde startet Kværner samme år og sveivet like godt i gang Spigerverket i samme slengen etter å kjøpt eiendom av bonden på Lillo og en del sager og møller i området. Christiania vokste og trengte spiker og andre bygningsmaterialer. På Spigerverket jobbet mannfolka med å varmsmi spiker og senere valse flattjern. Råstoffet var skrapjern. Bedriften ble senere utvidet til å lage råstål og ble etter hvert et betydelig jern- og stålverk. Her utviklet en moderne jern- og metallindustri seg, særlig etter 1930.
Industrien gjorde noe med de som kom fra bygdene for å søke arbeid. Bøndenes og husmennenes barn måtte rive seg løs fra livet på landet for å komme seg videre i livet, søke arbeid i byen og tilpasse seg lange arbeidsdager i støv, røyk og larm og det nådeløse tempoet og disiplinen maskinene krevde. Arbeidet var ofte farlig og monotont. Men penger tjente de, og kamerater ble de. Det nye livet i Nydalen ble et kulturelt og livsstilsmessig kvantesprang for de fleste. Nydalen ble en sosial heksegryte.
Fabrikkområdene var mer eller mindre utilgjengelige for tilfeldig forbipasserende. Bygningene lå med ryggen mot elva, som blygt krøp sammen i skjul. Industrien kastet mye av seg, ikke minst slagghauger. Store områder ble brukt som opplagsplass.
Fem fossefall pumpet blodet rundt i spinnernes, vevernes og jernarbeidernes rike. Øvre fall er størst med sine seksten meters fallhøyde. De andre kalles Valseverkfallet, Spikerverkfallet, Kontorfallet og Bjørsheimfallet.
Nærheten mellom fabrikkene og boligene og de tette båndene mellom arbeiderne la grunnlaget for en unik industriarbeiderkultur som gjorde Nydalen til et tyngdepunkt for fremveksten av den moderne arbeiderbevegelsen, som etter bruddet med Internasjonalen i 1921 avviste de revolusjonære ideene og heller ville ha reformer og samarbeid, selv om den ikke vek unna konflikter og streiker. Særlig ledelsen i Nydalens Compagnie prøvde å løse interessemotsetninger gjennom nær kontakt mellom ledelse og arbeidere. Den sosiale integrasjonen var bedre enn på Spigerverket og ikke så preget av klasseforskjeller, hevder historikere.
Revolusjon nummer 2: Nyco
På 1930-tallet fikk Nydalen smake fruktene av den andre industrielle revolusjon, som sprang ut av den nye kjemiske vitenskapen i kombinasjon med elektrisk kraft. Hydro var det første store eksemplet. Denne type storindustri utviklet seg i Norge hurtig på 1920-tallet. Legemiddelprodusenten Nyegaard & Co., som hadde produsert globoid og fruktsalt siden 1913, var en del av denne revolusjonen da de kjøpte tomt av Spigerverket og bygde en stor kjemisk fabrikk i Nydalen på 30-tallet. På 1970-tallet utviklet seskapet kontrastvæske for røntgen, en verdenssuksess. Norges største farmasiselskap, tidligere Nyco, nå Nycomed, solgte i 1999 ut legemiddeldelen av virksomheten og flyttet til Asker hvor Nycomed i dag har sitt hovedkontor i Norge. Røntgenkontrastdelen ble imidlertid igjen i Nycoveien på Storo. De lager fortsatt røntgenkontrastvæske der, men er i dag en del av det store internasjonale konsernet GE Healthcare. r Fra tekstil til tekst
1000 kvinner jobbet i Nydalens Compagnie i 1945, på hundreårsdagen. Men den norske tekstilindustrien kjempet med ryggen mot veggen. I årene som fulgte ble den mer eller mindre utkonkurrert av importvarene. På 50-tallet la Nydalens Compagnie nådeløst ned den ene fabrikken etter den andre. I 1967 var det helt slutt. Nydalens Compagnie var blitt et rent eiendomsselskap, opptatt av å fylle de slitne, gammeldagse og ledige lokalene med ny virksomhet. De gamle bygningene ble leid ut slik de var, umoderne og billige. På mange av de gamle toalettene måtte man fortsatt dra i snora.
Fra å være fylt med tekstilproduksjon ble lokalene fylt med tekstproduksjon: Trykkerier av forskjellig støpning flyttet inn og videreførte industrikulturen, sammen med bilverksteder og mekanisk industri.
På 80-tallet betalte leietakerne 2-300 kroner pr. kvadratmeter. Det innbrakte totalt 4-5 millioner kroner årlig. Det var ikke mye Nydalens Compagnie kunne gjøre med så knappe midler. Å låne store beløp var uaktuelt. Det ble å lappe på der det var mest slitent og tilpasse lokalene til leietakerne. Til aksjonærene og utviklingsprosjekter ble det smuler igjen.
Revolusjon nummer 3
Etter at Spigerverket med sine 4200 ansatte fusjonerte med Elkem i 1972 og ble hovedbedriften i Elkems ståldivisjon, ble den etter hvert en brikke i Elkems strategiske spill. I 1985 ble bedriften solgt til Norsk Jernverk. Fire år senere ble den skrapjernsbaserte stålproduksjonen avviklet. Det innledet et historisk taktskifte for nedre del av Nydalen, og Elkem Eiendom fikk i oppgave ta vare på og utvikle verdiene som lå i eiendommene. Revolusjon nummer tre var i gang.Akerselva Miljøpark — en snuoperasjon
Stat og kommune hadde allerede jobbet intenst med å åpne Akerselva for folket, ikke minst Nydalen. Det første skrittet ble tatt i 1983. Arkitekt Peter Butenschøn i Institutt for byutvikling (IN’BY) ivret for å åpne Akerselva for alle, ikke minst i Nydalen, der mye av elva var utilgjengelig.
– Dette grepet var en forutsetning for at Akerselva og Nydalen skulle få et liv etter industrien. Inspirasjonen kom fra tekstilbyen Lowell i Massachusetts, som opplevde det samme som Nydalen. Lowell reiste seg i ny drakt ved å satse på eiendomsutvikling og virksomheter innenfor opplevelses- og kulturnæringene, forteller Butenschøn, som løftet ideene fra USA til Oslo.
IN’BY fikk miljøvernminister Sissel Rønbeck tent på ideen. Hun bevilget penger, og IN’BY engasjerte arkitekt Ola Bettum som prosjektleder for Akerselva Miljøpark, etablert i 1986.
Grepet var tilsynelatende enkelt: Det ble ryddet opp i Akerselva fra Bjørvika til Frysja. Kloakken forsvant, fisketrapper og sykkel- og gangveier ble anlagt, bygninger ble ”snudd” mot elva der det var mulig, og elva fikk en ny kvalitet. Etter hvert fikk IN’BY Oslo kommune, Nydalens Compagnie og Avantor til å bidra med penger.
Elva fortsatte å være Nydalens innovative åre, ikke minst etter at myndighetene midt på 80-tallet åpnet for offentlig-privat samarbeid som gjorde det lettere å finansiere og gjennomføre eiendomsutvikling som en del av byutviklingen. I samarbeid med kommunen ble private utbyggere tatt inn i varmen og fikk større oppgaver. Christian Joys, som på den tiden var utviklingsdirektør i Oslo kommune, ble motivert til å si ja takk til jobben som direktør i eiendomsselskapet Avantor, som etter hvert fikk jobben med å utvikle Nydalen.
– Når folk opplevde det som hyggelig å gå langs elva, ville det bli lettere å få nye virksomheter til å etablere seg der. Da kultur-, medie- og kunnskapsnæringer etablerte seg i Nydalen på 80-, 90- og 2000-tallet, fikk vi beviset på det. Det var forøvrig en lykke for Nydalen at to av byens beste eiendomsutviklere, Peter Groth og Christian Joys, fikk så sentrale roller, sier Butenschøn.
Peter Groth blir Isak Sellanrå
Hva skjedde i den øvre del av Nydalen? Det første store utviklingsprosjektet for Nydalens Compagnie var et dristig forsøk på å hanke inn IBM som ny stor leietaker. De skulle få sitt eget bygg, tegnet av arkitekt Geir Grung. Men den store sopplignende kolossen falt ikke i smak, og prosjektet ble skrinlagt. IBM dro til Mastemyr i Oppegård.
I 1985 ble sivilingeniør Peter Groth sjef i Nydalens Compagnie. Han kom fra Tor Andenæs AS og tok med seg flinke folk. Med ny kraft gearet han opp selskapet. Aksjekursen skvatt i været. Bankene spisset ører og kroner, og kronene satt etterhvert løst. Med tillit som balsam og bensin fikk Nydalens Compagnie låne så mye at de kunne gå i gang med en storstilt rehabilitering av gamle fabrikkbygninger og bygge nye bygg. En ny tid begynte for øvre del av Nydalen.
En vinterdag i 1985 besøkte Groth Nydalen for første gang. Nysnøen dekket bakken og skapte en særegen stemning, minnes han.
– Snøfallet gjorde at jeg fikk følelsen av å gjøre en tidsreise. Det var en intens og veldig autentisk atmosfære. Jeg begynte å gå med motorsag og rydde i skauen langs elva, jeg kjente meg lykkelig og følte meg som Isak Sellanrå. Jeg fikk skoleungdom med meg på å rydde i området mot å arrangere en pølsefest.
I Nydalens Compagnie fantes det ikke datamaskiner i 1985. Groth skrev sine brev med gjennomslag på blåpapir, regnskapet ble ført sirlig i en bok, og månedslønna ble utbetalt kontant i små, halvt gjennomsiktige, konvolutter. I Groths lå det det svimlende kr. 8.332,25.
Selskapet hadde fått ny kraft og hadde en bokført balanse som speilet de lave eiendomsverdiene: Sent på 80-tallet ble de 50 000 kvadratmeterne bokført til 20 millioner kroner! Bankene trodde på Groth, folkene hans og planene. Det kunne bare gå oppover!
Men Nydalen hadde strengt tatt ingen optimal beliggenhet for ny næringsvirksomhet. Området måtte gjøre lettere tilgjengelig. En milepæl i arbeidet for å øke interessen for Nydalen var bussruta fra sentrum til ”Dampen” i Nydalen i 1988. Ringveien var ganske sliten på den tiden, det var mye køkjøring. Med bussruta ble området lettere å nå.
Se så fint!
Det første lille grepet Groth gjorde og som fikk folk til å sperre opp øynene, var å erstatte det gamle, fæle rekkverket på Nydalsbrua på Ringveien med et lavere, gjennomsiktig rekkverk. Folk kunne plutselig se hvor flotte områdene nedenfor var! Groth mener at dette skapte en ny bevissthet om Nydalen og tomtepotensialet for nybygg. Det internasjonale kopieringsfirmaet Océ var først ute med å etablere seg i et nytt bygg. Groth engasjerte arkitekt Niels Torp, både for å få ham til å tegne Océ-bygget, og for å få en arkitektonisk helhet inn i de nye byggeprosjektene. Groth mente Torp hadde en fantastisk evne til å lage overordnede grep. Gjennom et forslag til områdeplan la Torp og Nydalens Compagnie premissene for en attraktiv næringspark. I 1989 hadde Torp tegningen av Océ-bygget klar. Senere laget han forslag til en områdeplan for øvre del av Nydalen.
Torp var kjent for bygninger i menneskelige dimensjoner, tilpasset terrenget i et enkelt, originalt og moderne formspråk. Han hadde i tillegg et spesielt forhold til Nydalen. Familien hadde forbindelse med Nydalens Compagnies eiere.
Parallelt med dette ble den gamle bygningsmassen renovert i arkitektonisk regi av arkitekter som Espen Eskeland, Tore Øien og Niels Torp.
Vågestykker krevde orden i sysakene
I 1989 kunne man høre lyden av entreprenører som falt i grus. En av dem var entreprenøren som bygde Océ-bygget. Store, sterke Selmer tok over og fullførte byggingen. Océ fikk en femten års leiekontrakt.
Det som skjedde i de nærmeste årene var vågestykker. Markedet hadde mer eller mindre falt sammen, eiendomsselskaper gikk overende. Men ikke Nydalens Compagnie! De hadde orden i sysakene og tillit hos bankene, som selv var på knærne. Dette var den gamle historien om hva de med penger og kredittverdighet kan få til i et fallende marked: Når byggekostnadene faller, tomteprisene faller, eiendomsverdier skrives ned, er det nettopp en tid for å sette i gang byggeprosjekter! Groth & Co. begynte å rehabilitere mange av bygningene under Nydalsbrua. Flere databedrifter søkte dit, og Nydalens øvre del begynte i likhet med nedre del å ligne på en norsk variant av Silicon Valley.
Langsiktige kontrakter
Av vel så stor betydning for selskapets evne til å gå klar av krakket i bygge- og eiendomsbransjen var evnen til å tenke og handle langsiktig når de inngikk nye leiekontrakter i et marked med fallende leiepriser.
Filosofien var at det var best å ligge litt i forkant av fallet, slik at leietaker følte de hadde fått en god pris, litt under markedspris. I stedet for å være grådige og utålmodige fant Nydalens Compagnie skjæringspunktet som skapte en slags vinn-vinn-situasjon. Et kortsiktig tap ble kompensert av en langsiktig gevinst. De fikk tillit og gode leietakere, som ville fornye kontrakten. Men de gjorde noen feil også, forteller Groth.
– Da vi rehabiliterte på 80-tallet, skiftet vi ut vinduer på feil måte, vi klistret glassfiberstrie på veggene og la gulvtepper. Men vi lærte at det var viktigere å kontrollere et større område enn enkelteiendommer. Vi tok steget fra å være eiendomsutvikler til å bli byutvikler. Vi kunne ta vare på helheten og autentisiteten og synliggjøre det gamle ved siden av å skape noe nytt. Kontrasten mellom nytt og gammelt er noe av det som karakteriserer Nydalen.
Groth opplevde Oslo kommune som en god samarbeidspartner. De ville få til noe i Nydalen, samtidig som de overlot mye til eiendomsutviklerne. Det var frihet under ansvar. Forutsetningen var dialog hele veien.
90-tallet — en grotid
80-tallet var en tid for gründere, eiendomsbransjen ble profesjonalisert, flere selskaper ble børsnotert, og nye talenter kastet seg på karusellen. Da den nesten stoppet i 1988/89 var noen blitt svimle og måtte ta en time-out. Men eiendomsselskapene i Nydalen drev forsiktig og ble ledet av kloke sjefer.
Etter at Elkem Eiendom måtte fylle sine bygninger med nye aktiviteter, satte selskapet i gang en prosess i samråd med Plan- og bygningsetaten som resulterte i en kommunedelplan i 1990. Nydalen skulle bli næringspark med plass til et begrenset antall boliger. Valseverket ble bygd om til dans og teater for NRK Drama i 1992. De fikk god plass å svinge seg på. I et nytt bygg like ved flyttet Bokklubbene inn. Bygningene ble etter hvert fylt med selskaper som ga Nydalen nye farger, nye lyder og en ny arbeidende klasse: IT-folk, kulturarbeidere og mediefolk.
I 1992 fikk Elkem problemer med likviditeten. Krisa i verdensøkonomien hadde rystet aluminiumsindustrien. Stein Haugbro fra Orkla Eiendom ble ”satt på” som ny sjef for å selge selskapet. To romsdalinger med ledige penger og kreative evner innen finans, Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten, kjøpte Elkem Eiendom, som ble innfusjonert i Røkke og Gjelsten Eiendom, som kjøpte Avantor i 1994. De slo sammen Avantor med sitt eget selskap og kalte det nye selskapet Avantor. Røkke og Gjelsten fikk opp farten på renoveringen av bygninger og bygde nye. Det ble en ny motor i utviklingen av Nydalen, med Jan Petter Storetvedt i førersetet. I 1997 overtok Christian Joys stafettpinnen. Forretningsideen var å kombinere utviklingslangsiktighet med kremmerånd.
Spikerproduksjonen ble skilt ut i 1993 i et eget selskap kalt Christiania Spigerverk, som lå på spikermatta si og kjente på den beinharde konkurransen. Spikerne ble ikke slått inn i noen likkiste, men har overlevd og har i dag en markedsandel i Norge på 30 prosent. Så lenge det varer. Det som var av industriell virksomhet i Nydalen ble effektivisert og modernisert med omfattende bruk av automatisering gjennom datateknologi. Bemanningen ble tilsvarende redusert. Nydalen ble et sinnbilde på hvordan industriarbeiderne fra å være i front av en historisk bølge, ble en baktropp, stadig redusert. Fra å sluke arealer ble rest-industrien i Nydalen nødt til å være arealeffektiv og ikke ha utendørs lagring. Til gjengjeld fikk de fornuftige og langsiktige leieavtaler.
Avantor la stor vekt på å utvikle det nordøstre området først, slik at de nye bygningene kunne få egne adkomster og fred. Nye bygg ble reist fordi de var etterspurt.
Bjørn Rune Gjelsten forteller i et intervju med NæringsEiendom i 2000 at det hersket en gründerånd i Avantor utover på 90-tallet. Rehabilitering, og nybygging og landskapsutvikling skjedde i høyt tempo. Nydalen ble et senter for IT-miljøet. Den nye veksten stilte nye krav til adkomst og infrastruktur.
Etterspørselsstyrt byutvikling
Etter at Avantor kjøpte eiendomsporteføljen til Nydalens Comapgnie i 1996, fikk Avantor hendene på rattet i utviklingen av hele Nydalen, en utvikling på kommersielle premisser, men innenfor rammen av offentlig-privat samarbeid.
Nydalen konkurrerte med andre næringsparker og måtte gjøre seg lekre. En infrastruktur for kresne leietakere og fremtidsrettede bedrifter ble nøkkelen til en vellykket omforming av hele området. Helt avgjørende var de bidragene Stat og kommune gjorde med veier og T-bane. Men T-baneringen hang i en tynn tråd, og Statens Vegvesen kunne ha kvalt hele bydelsutviklingen da de med innsigelse ville stoppe utviklingen, sier Avantor-sjef Christian Joys, som letter på sløret og forteller hva som hendte.
T-banen pushet Nydalen
I kommunedelplanen fra 1990, som Joys betraktet som fin, enkel og med klare føringer, lå det ingen T-banering. Innenfor planen laget Avantor bebyggelsesplaner som ikke trengte politisk behandling ut over byutviklingskomiteen. Om de ville gå utover rammene for planen, måtte de lage reguleringsplaner som ga staten innsigelsesadgang.
Tidlig på 90-tallet var det ingen stor interesse i Høyre/Frp-byrådet for å satse på skinnegående kollektivtransport. Christian Joys, med forskerbakgrunn fra Transportøkonomisk Institutt og betydelig innsikt i kollektive transportselskaper, drev nærmest en kampanje for å få T-baneringen til Nydalen. Etter et dramatisk møte i Høyres bystyregruppe, gikk gruppa med én stemmes overvekt inn for å legge den nye T-banestasjonen ved Gullhaug Torg. Det var det som skulle til. Avantor dro et lettelsens sukk. Joys var overbevist om at nettopp denne T-baneløsningen var et sterkt byutviklingsgrep til fordel for Nydalen. Utflyttingen av bedrifter fra Oslo bremset opp. Bedrifter med behov for større plass søkte i stedet mot Nydalen.
– Skinnegående transport med høy frekvens er et avgjørende lokaliseringskriterium for næringslivet, slår Joys fast i dag.
Dramatisk krav om byggestopp
Enda mer dramatisk ble det da Statens Vegvesen i 1998 krevde at 85 prosent av restutbyggingen av Nydalen skulle stoppes til et nytt Nydalenkryss var bygd. Samtidig ønsket Vegvesenet at Avantor skulle forskuttere penger til veibyggingen. Avantor kjempet drabelig i mot og opplevde Byrådet som medspiller da det innledet forhandlinger med Vegvesenet. Det ble en drakamp hvor Avantor måtte bruke de midlene de hadde for å gi Byrådet gode kort å spille med. Det endte med at Staten trakk innsigelsen, men senere reguleringsplaner har fått bremsende rekkefølgebestemmelser om nytt Nydalenkryss til tross for strenge parkeringsnormer og et godt kollektivtilbud.
Exit Nydalens Compagnie
Hva hadde skjedd med Nydalens Compagnie i mellomtiden? Jo, Investa Eiendom kjøpte selskapet i 1990, men gikk selv over ende i 1992. Nydalens Compagnie fortsatte, svekket, men med porteføljen intakt, og ble kjøpt av Anders Wilhelmsen samme år. I 1996, etter at Røkke og Gjelsten kjøpte Avantor, kjøpte Avantor det meste av eiendomsporteføljen til Nydalens Comapgnie. Dermed fikk Avantor kontroll over det meste av Nydalen og ble kronjuvelen i Røkkes og Gjelstens nye imperium. Nydalens Compagnie smeltet sammen med Linstow Eiendom i 1998.
Lokalpolitikerne påvirket fra start
Bydelsutvalget i Nordre Aker fulgte planleggingen og fremmet lokalbefolkningens krav om innslag av boliger, god kollektivdekning og begrenset med parkeringsplasser. BU-leder Egil Ihlen forteller:
– Kommunedelplanen av 1990 var et bakteppe for oss. I tillegg hadde vi et utredningsprogram fra 1998 å stå på da vi krevde grøntområder langs elva, at eksisterende bebyggelse skulle tas vare på så langt det var mulig, at bygningshøydene ikke skulle overstige seks etasjer og at det måtte legges til rette for et levende miljø etter arbeidstid.
Et strategisk grep som gjorde Nydalen enda et hakk mer attraktiv var flyttingen av Handelshøyskolen BI fra Schous plass og Sandvika til Nydalen. Kjell Inge Røkke kjempet iherdig for dette. Arkitekt Niels Torp tegnet et moderne, spektakulært bygg som signaliserte ungdommelig livskraft, åpenhet og lærelyst. Med sine spisskompetente lærekrefter, er BI også blitt et forskningssenter med tiltrekningskraft. BI gir Nydalen et preg av fremtidsrettet kompetansevirksomhet.
Rektor Tom Colbjørnsen peker på ”bandwagon-effekten”:
– Det er blitt kult å være her, man er på fremtidens lag.
En av de største byomdannelser i Norge
I Nydalen har Avantor gjennomført en etterspørselsstyrt, konkurranseutsatt byutvikling. Professor Ola Bettum, prosjektlederen fra Akerselva Miljøpark, mener Nydalen er blitt en åpen og flerfunksjonell bydel og langt mer arealeffektiv enn den gamle industribydelen.
– Nydalen har vært en av de største byomdannelser i Norge i privat regi. Avantor har klart dette blant annet ved å tilby lave leier. Det har også betydd mye å få T-baneringen og BIs nybygg til Nydalen.
Men Bettum er også kritisk.
– Det er for mange kjedelige bygg, og mange ligger for tett. Kristoffer Aamots gate er blitt fæl, og det har Oslo Kommune og Statens Vegvesen skylda for. Sandakerveien er for gold, og det er for mange øde oppholdsplasser.
24 etasjers signalbygg, Oslo 5. høyeste
I dag jobber og bor det ca. 20 000 mennesker i Nydalen. Hvordan skal Nydalen utvikle seg videre? Avantor, som har investert 14 milliarder kroner i eiendomsutvikling i Nydalen, brenner etter å gå løs på eiendommene opp mot Ringveien, men der bremser rekkefølgebestemmelsene prosessene.
Avantor har nylig foreslått et signalbygg på 77,5 meter og 24 etasjer på Gullhaug torg. Byrådet har allerede gitt grønt lys, til tross for store protester fra bydelen. Bygget reguleres for å romme hotell, boliger og kontorer. Skal den bli kjernen i en utvikling av Gullhaug torg? Torget skal utvides der det nå er parkeringsplass og drosjeholdeplass. Avantor vil også bygge en paviljong på to etasjer med terrasser og servering og lufter tanken om en utendørs scene, vannspeil og vannskulptur.Lærestykke
– Det er den langsiktige og kvalitetsstyrte planleggingen som har gjort Nydalen til en god bydel, og T-baneringen sørger for pulsen, mener avdelingsdirektør Gisle Erlien, som jobber med bytransformasjon i Statsbygg. Når det gjelder transformasjon av industriområder, er Nydalen et eksempel man kan lære av, sier han.
Det har ikke vært noen selvfølge at Nydalen skulle bli et attraktivt område for næring, utdanning og boliger. Det kunne gått galt om kortsiktighet hadde styrt prosessene, om Høyres gruppe hadde vippet andre veien i spørsmålet om T-baneringen, hvis planene ikke hadde vært helhetlige, og ikke minst: Om Statens Vegvesen hadde vunnet frem med sine planer for å stoppe videre utvikling til Nydalenkrysset er bygd, og om NSB hadde stått på sitt ”Ringbanespor” i åpen skjæring gjennom Nydalens Compagnies eiendom..
Byutvikling er ikke for amatører!
Deler av denne artikkelen sto i NæringsEiendoms jubileumsutgave, som ble gitt ut i forbindelse med 20-årsjubileumet.
Foto: Oslo Byarkiv
